Der Kauf einer Eigentumswohnung ist ein großer Schritt – sowohl finanziell als auch organisatorisch. Wer eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus kauft, erwirbt nicht nur eine Wohnung, sondern wird automatisch Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Das bringt Rechte, Pflichten und laufende Kosten mit sich. Doch was genau bedeutet das? Und worauf sollten Käufer achten, wenn sie in eine bestehende Hausgemeinschaft eintreten?
Eigentümergemeinschaft und Kosten beim Wohnungskauf
Das Wichtigste in Kürze:
- Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird man automatisch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
- Eigentümer besitzen Sondereigentum (Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Treppenhaus).
- Monatlich fällt Hausgeld an – für Betriebskosten, Verwaltung und Instandhaltungsrücklagen.
- Die Eigentümerversammlung entscheidet über Finanzen, Sanierungen und Hausordnung.
- Hausverwaltung organisiert Verwaltung, Buchhaltung und Beschlussumsetzung.
- Instandhaltungsrücklage schützt vor hohen Sonderzahlungen bei Reparaturen.
- Hausordnung regelt das Zusammenleben in der Gemeinschaft.
- Neue Eigentümer sollten Teilungserklärung, Abrechnungen und Protokolle prüfen.
- Gute Kommunikation und Transparenz sichern Werterhalt und Gemeinschaftsfrieden.
Wohnung kaufen
Der Einstieg in die Eigentümergemeinschaft
Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie Miteigentümer der gesamten Immobilie. Sie erwerben damit Ihr persönliches Sondereigentum – also die Wohnung selbst – sowie einen Anteil am Gemeinschaftseigentum, zu dem etwa Dach, Treppenhaus, Fassade oder Garten gehören.
Die Eigentümergemeinschaft ist rechtlich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Sie entscheidet gemeinschaftlich über Instandhaltung, Finanzen und organisatorische Fragen.
Als neuer Eigentümer sind Sie verpflichtet, Hausgeld zu zahlen, sich an gemeinschaftlichen Entscheidungen zu beteiligen und die geltenden Regelungen einzuhalten.
Die Eigentümergemeinschaft ist rechtlich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Sie entscheidet gemeinschaftlich über Instandhaltung, Finanzen und organisatorische Fragen.
Als neuer Eigentümer sind Sie verpflichtet, Hausgeld zu zahlen, sich an gemeinschaftlichen Entscheidungen zu beteiligen und die geltenden Regelungen einzuhalten.
Der wichtigste Unterschied
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Sondereigentum umfasst in der Regel:
- Ihre Wohnung selbst (Räume, Bodenbeläge, Decken, Türen, Wände innerhalb der Wohnung),
- eingebaute Küchen, sanitäre Einrichtungen,
- in sich abgeschlossene Keller- oder Dachbodenräume, sofern sie in der Teilungserklärung explizit genannt sind.
- tragende Wände, Dach, Treppenhaus, Fassade,
- Fenster, Balkone (zumindest Bodenplatte und Brüstung),
- Leitungen, die mehreren Wohnungen dienen (z. B. Strom, Wasser, Heizung),
- Aufzüge, Gartenflächen, Zugangswege und Tiefgaragenzufahrten.
Das Herzstück der Gemeinschaft
Die Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung ist das oberste Entscheidungsorgan der WEG. Hier werden alle wichtigen Themen rund ums Haus besprochen und beschlossen, zum Beispiel:
Wer verhindert ist, kann sich durch eine Vollmacht vertreten lassen.
- Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan,
- Instandhaltungsrücklage (Rücklagenbildung für Reparaturen),
- Sanierungen oder Modernisierungen (z. B. neue Heizungsanlage, Fassade, Dach),
- Wahl des Verwalters oder des Verwaltungsbeirats,
- Hausordnung und andere gemeinschaftliche Regelungen.
Wer verhindert ist, kann sich durch eine Vollmacht vertreten lassen.
Unser Tipp
Protokolle vor dem Kauf lesen
Lesen Sie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen bereits vor dem Kauf! So erfahren Sie, ob es Streitpunkte, geplante Sanierungen oder hohe Rücklagenforderungen gibt. Folgende Unterlagen können Sie sich bereits als Kaufinteressent aushändigen lassen:
- Teilungserklärung,
- Gemeinschaftsordnung,
- letzte drei Jahresabrechnungen,
- Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.
Hausverwaltung
Die Rolle der Hausverwaltung
Die Hausverwaltung (auch WEG-Verwaltung genannt) ist das ausführende Organ der Eigentümergemeinschaft. Sie sorgt dafür, dass die Beschlüsse der Versammlung umgesetzt werden, kümmert sich um die Buchhaltung und die Organisation der Instandhaltung. Sie soll Unterstützung für alle organisatorischen Arbeiten liefern und ist ein Dienstleister, der von der Eigentümerversammlung beauftragt wird. Grundsätzlich braucht man keine Hausverwaltung beauftragen. In Mehrparteienhäusern bietet sich die Beauftragung einer Hausverwaltung an.
Zu ihren Aufgaben gehören u. a.:
Zu ihren Aufgaben gehören u. a.:
- Erstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans,
- Verwaltung der Gemeinschaftskonten,
- Einberufung und Leitung der Eigentümerversammlung,
- Überwachung von Handwerksarbeiten und Dienstleistern,
- Abschluss von Versicherungen (z. B. Gebäudeversicherung).
Als neuer Eigentümer
Rechte und Pflichten neuer Eigentümer
Als Eigentümer haben Sie sowohl Mitspracherecht als auch Mitverantwortung.
Zu Ihren Pflichten gehören:
Zu Ihren Rechten zählen:
Zu Ihren Pflichten gehören:
- Zahlung des Hausgeldes,
- Teilnahme an Eigentümerversammlungen (oder Vertretung),
- Einhaltung der Hausordnung,
- Mitwirkung bei gemeinschaftlichen Entscheidungen.
Zu Ihren Rechten zählen:
- Einsicht in Unterlagen (z. B. Abrechnungen, Verträge),
- Stimmrecht bei Beschlüssen,
- Möglichkeit, Anträge einzubringen,
- Anfechtung rechtswidriger Beschlüsse.
Ein Hausmeister kann die regelmäßigen Arbeiten in einem Mehrparteienhaus übernehmen.
Kosten
Hausgeld, Nebenkosten und Instandhaltungsrücklage
Wer eine Eigentumswohnung kauft, muss mit laufenden Kosten rechnen. Neben dem Kaufpreis und den einmaligen Erwerbsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) kommen regelmäßig folgende Posten hinzu:
Monatliches Hausgeld
Das Hausgeld deckt alle laufenden Ausgaben für das Gebäude ab:
- Betriebskosten (z. B. Wasser, Müll, Hausstrom, Versicherung),
- Verwaltungskosten,
- Beiträge zur Instandhaltungsrücklage (Sparbeitrag für Reparaturen).
Instandhaltungsrücklage
Die Instandhaltungsrücklage dient der Vorsorge für größere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum – etwa Dachsanierungen, Fassadenarbeiten oder Heizungserneuerungen. Je nach Alter und Zustand des Gebäudes kann der monatliche Beitrag unterschiedlich hoch sein.
Tipp: Eine zu niedrige Rücklage kann später zu Sonderumlagen führen – also einmaligen Zusatzkosten für alle Eigentümer.
Tipp: Eine zu niedrige Rücklage kann später zu Sonderumlagen führen – also einmaligen Zusatzkosten für alle Eigentümer.
Sonderumlage
Wenn unvorhergesehene Sanierungen anstehen und die Rücklage nicht ausreicht, kann die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschließen. Diese wird nach den Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer verteilt.
Eigentümerversammlung
Mehrheit bei Beschlussfassungen
*Ergänzung zu Aussagen im Podcast* In einer Eigentümergemeinschaft entscheidet nicht jeder allein. Die Regeln für Abstimmungen sind im § 25 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festgelegt. Je nach Art des Themas gelten unterschiedliche Mehrheiten.
Das WEG sorgt mit klaren Mehrheitsvorgaben für Rechtssicherheit und ein geregeltes Miteinander. Wer die Unterschiede kennt, versteht besser, wann Beschlüsse gültig oder anfechtbar sind.Spezifische Regelungen können sich darüber hinaus in der jeweiligen Gemeinschaftsordnung befinden.
- Einfache Mehrheit: Die meisten Beschlüsse – etwa zur Jahresabrechnung, zum Wirtschaftsplan oder zur Hausverwaltung – werden mit mehr als der Hälfte der abgegebenen Stimmen gefasst.
- Qualifizierte Mehrheit: Bei baulichen Veränderungen oder Modernisierungen (z. B. neue Fassade, Photovoltaikanlage, E-Ladestation) verlangt das Gesetz nach § 20 WEG eine größere Zustimmung: Mehr als die Hälfte aller Eigentümer und Miteigentumsanteile müssen zustimmen.
- Einstimmigkeit: Wenn Grundlegendes geändert wird – etwa die Teilungserklärung, die Kostenverteilung oder Sondernutzungsrechte – müssen alle Eigentümer zustimmen.
- Keine Abstimmung nötig: Kleinere Instandhaltungen oder Reparaturen (z. B. Wartung der Heizung, Austausch defekter Lampen) darf die Hausverwaltung im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung selbst veranlassen.
Das WEG sorgt mit klaren Mehrheitsvorgaben für Rechtssicherheit und ein geregeltes Miteinander. Wer die Unterschiede kennt, versteht besser, wann Beschlüsse gültig oder anfechtbar sind.Spezifische Regelungen können sich darüber hinaus in der jeweiligen Gemeinschaftsordnung befinden.
Regelungen
Hausordnung und Gemeinschaftsregeln
Das Zusammenleben in einer Eigentümergemeinschaft funktioniert nur, wenn klare Regeln bestehen. Diese sind meist in der Hausordnung oder der Gemeinschaftsordnung festgehalten.
Sie regeln u. a.:
Sie regeln u. a.:
- Ruhezeiten und Lärmschutz,
- Nutzung von Gemeinschaftsflächen (z. B. Garten, Waschraum, Stellplätze),
- Reinigungs- und Verkehrssicherungspflichten,
- Haustierhaltung oder Grillen auf dem Balkon.
Fazit
Eigentümergemeinschaft und Kosten
Eine Eigentumswohnung zu kaufen bedeutet nicht nur, in die eigenen vier Wände zu investieren, sondern auch Teil einer Gemeinschaft zu werden. Die Eigentümergemeinschaft sorgt für Werterhalt, Ordnung und geregelte Abläufe – sie erfordert aber auch Engagement, Transparenz und Kompromissbereitschaft.
Wer sich mit den Themen Gemeinschaftseigentum, Hausgeld und Eigentümerversammlung auseinandersetzt, kann finanzielle Überraschungen vermeiden und den Wert seiner Immobilie langfristig sichern. Gut informierte Eigentümer profitieren nicht nur von stabilen Kostenstrukturen, sondern auch von einem harmonischen Zusammenleben in der Hausgemeinschaft.
Wer sich mit den Themen Gemeinschaftseigentum, Hausgeld und Eigentümerversammlung auseinandersetzt, kann finanzielle Überraschungen vermeiden und den Wert seiner Immobilie langfristig sichern. Gut informierte Eigentümer profitieren nicht nur von stabilen Kostenstrukturen, sondern auch von einem harmonischen Zusammenleben in der Hausgemeinschaft.
Häufige Fragen zur Eigentümergemeinschaft und zum Wohnungskauf
Was ist eine Eigentümergemeinschaft?
Eine Eigentümergemeinschaft (WEG) besteht aus allen Personen, die in einem Mehrfamilienhaus eine Wohnung gekauft haben. Sie verwalten das gemeinsame Eigentum – etwa Dach, Fassade oder Treppenhaus – gemeinschaftlich nach den Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).
Was zählt zum Gemeinschaftseigentum?
Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Gebäudeteile, die nicht einer einzelnen Wohnung zugeordnet sind, z. B. Dach, Außenwände, Fenster, Aufzug, Heizungsanlage und Grundstück. Reparaturen oder Modernisierungen daran dürfen nur gemeinsam beschlossen werden.
Welche Kosten entstehen in einer Eigentümergemeinschaft?
Neben dem Kaufpreis fallen monatliche Hausgeldzahlungen an. Das Hausgeld deckt Betriebskosten, Verwaltungskosten und Beiträge zur Instandhaltungsrücklage ab.
Hinzu kommen eventuell Sonderumlagen, wenn größere Reparaturen anstehen und die Rücklage nicht ausreicht.
Wie hoch ist das Hausgeld bei einer Eigentumswohnung?
Die Höhe des Hausgelds hängt von Lage, Gebäudegröße, Alter und Ausstattung ab.Im Durchschnitt liegen die Kosten bei 2,50 – 5,00 € pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat. Beispiel: Für eine 80 m²-Wohnung sind das etwa 200 – 400 € monatlich.
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Wichtiger Hinweis: Die vorangehenden Texte dienen der ersten Information und Orientierung. Sie sind keine Rechtsberatung und ersetzen nicht die Fachberatung durch einen Notar oder Anwalt.