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Immobilie privat verkaufen? Vermeiden Sie diese Fehler!

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Beim Verkauf von Immobilien geht es fast immer um hohe Vermögenswerte. Deswegen ist besondere Sorgfalt angebracht.

Schließlich geht es nicht nur um das Finden des richtigen Verkaufspreises, sondern auch um einen rechtssicheren Vertrag. Wer selbst verkauft, braucht vor allen Dingen Zeit, Marktkenntnisse und Knowhow, um alles richtig zu machen.

Im Folgenden Ratgebertext zeigen wir die größten Fallstricke auf, die Ihnen bei dem Verkaufsprozess begegnen, und geben Ihnen dazu Lösungen an die Hand.
 

Welchen Preis kann ich erzielen?

Am Anfang eines jeden Verkaufs stellt sich immer die Frage, welcher Preis sich am Markt erzielen lässt. Die Antwort darauf ist gar nicht so einfach und steckt im Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Nicht nur regional kann sich das unterscheiden, sogar auf sehr engem Raum, zwischen zwei Straßen, können die Preis gewaltig auseinanderklaffen. Immobilienprofis wie die, der LBSi, haben deswegen das Ohr stets am Markt und wissen genau zu welchem Preis sich eine Immobilie optimal verkauft. Bei der Wahl des Angebotspreises sind viele private Verkäufer aufgrund der mangelnden Markterfahrung nicht immer ganz treffsicher. Beispiel: Wird der Preis zu hoch angesetzt, verringert sich die Nachfrage und die Immobilie droht zum Ladenhüter zu werden, wenn die Vermarkungsdauer steigt. Wird der Preis zu niedrig angesetzt, kommt es zu einem Nachfragesturm und die Immobilie wird vielleicht unter Wert verkauft.

Immobilie richtig bewerten.

Grundlage eines jeden erfolgreichen und lohnenden Immobilienverkaufs ist, zu wissen, welcher Preis sich am Markt erzielen lässt . Mit einer professionellen Immobilienbewertung lässt sich vermeiden, Geld zu verschenken oder ein lange Vermarktungsdauer in Kauf nehmen zu müssen. Die Makler der LBSi nutzen dazu drei Verfahren: Das Vergleichswertverfahren wird angewendet, wenn es für eine Immobilie genügend vergleichbare Objekte gibt und der lokale Markt auf Basis dessen gut eingeschätzt werden kann. Gibt es nicht genügend vergleichbare Immobilien kann der Wert auch mit dem Sachwertverfahren ermittelt werden. Diese Form der Wertermittlung kommt vor, wenn es um eine möglichst objektive vom Markt bereinigte Einschätzung geht, berücksichtigt aber zu wenig die aktuellen Marktgegebenheiten.

Das Ertragswertverfahren kommt zum Einsatz bei vermieteten Immobilien wie beispielsweise Mehrfamilienhäusern. Die richtige Wertermittlung einer Immobilie setzt also eine intensive Marktbeobachtung voraus. Die Profimakler der LBSI wissen durch ihre langjährige Erfahrung am Immobilienmarkt und ihre Sachkenntnis, worauf es dabei ankommt.

 
Den Aufwand richtig weinschätzen:
Viele Immobilienverkäufer unterschätzen den zeitlichen Aufwand. Denn die verkaufsrelevanten Unterlagen zu besorgen, das Herrichten der Immobilie für Fotos und Besichtigungen oder der Kontakt mit Interessenten kann sehr mühselig werden, wenn nicht alles optimal vorbereitet ist. Unsere Immobilienprofis wissen genau, was benötigt wird, um den Verkauf störungsfrei zu organisieren und die Vermarktungsdauer kurz zu halten. Damit der private Immobilienverkauf erfolgreich wird und die Immobilie in kurzer Zeit zu einem marktgerechten Preis verkauft wird, sind also eine gute Planung und Vorbereitung unbedingt nötig.

 
Die Auswahl des passenden Käufers.
Wenn Sie alle Besichtigungstermine hinter sich gebracht haben, bleiben im Idealfall einige wirkliche Kaufinteressenten übrig. Aus diesen kann nun der optimale Käufer ausgewählt werden. Ein für Verkäufer äußerst wichtiger Punkt – der nur allzu oft von Immobilienverkäufern unterschätzt wird – ist die Bonitätsprüfung des Käufers. Immobilienverkäufer sind auf der sicheren Seite, wenn sie überprüfen, ob die Finanzierung gesichert ist. Prüfen Sie also, ob Ihr Käufer sich Ihre Immobilie überhaupt leisten kann.

Deswegen raten Experten auch, den anderen Interessenten nicht zu früh abzusagen. Stellt sich heraus, dass die Finanzierung geplatzt ist, kann es zu einer Rückabwicklung des Kaufs kommen und Sie beginnen mit der Vermarktung von vorn. Stellen Interessenten dann fest, dass eine Immobilie zum zweiten Mal in kurzer Zeit zum Verkauf angeboten wird, wird sie schnell als Problemimmobilie abgestempelt. Das macht es schwerer einen Käufer zu finden und kann sich negativ auf dem Preis auswirken. In einigen Fällen kann sich auch ein Bieterverfahren lohnen.

 
Verkaufsunterlagen und Fotos.
Viele Eigentümer, die den Verkauf ihrer Immobilie vorbereiten, spüren erst beim Umsetzen, dass ihr Vorhaben eine zeit- und arbeitsaufwendige Angelegenheit ist. Wer kommt als Käufer für die Immobilie eigentlich in Frage? Wie wird diese Zielgruppe optimal angesprochen. Liegen außerdem alle nötigen Verkaufsunterlagen vor, zum Beispiel der Energieausweis, oder der Grundbuchauszug?

Ist die Immobilie des Verkäufers begehrt, steht das Telefon nicht mehr still und auch im E-Mail-Postfach können sich schnell Anfragen türmen. Nun wird es Zeit aus der Flut der Interessenten, diejenigen herauszufiltern, die wirklich kaufen wollen, um unnötige Besichtigungen zu vermeiden. LBSi-Makler sind darin geübt, die ernstgemeinten Kaufinteressenten zu selektieren.

Ebenso kommt es bei der Vermarkung auf professionelle Immobilienfotos an. Lediglich das Schalten von Anzeigen in Portalen genügt nicht. Die Qualität der Aufnahmen entscheidet, ob sich potentielle Käufer angesprochen fühlen und sich vorstellen können in die Immobilie einzuziehen. Schlechte Fotos können Interessenten abschrecken. Für gute Fotos muss auch die Immobilie auf Vordermann gebracht werden. Home Staging, also das professionelle Herrichten einer Immobilie zur Verkaufsförderung, kann hier eine geeignete Lösung sein.

 
Der Notartermin.
Eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrages ist in Deutschland vom Gesetzgeber vorgeschrieben. Schließlich ist der Verkauf und Kauf einer Immobilie eine große Entscheidung und es geht um große Geldbeträge. Deshalb soll ein neutraler Fachmann vor übereilten Entscheidungen schützen, die Vertragsparteien belehren und sämtlichen Schriftverkehr mit den Behörden, wie das Stellen von Anträgen, übernehmen. In der Regel beauftragt der Käufer den Notar. Dabei verfasst der Notar auch den Kaufvertrag. Sind sich Verkäufer und Käufer aber einig, können Sie vom Notar auch weitere Punkte zum Kaufvertrag hinzufügen lassen.

Beim Immobilienverkauf mit Makler reicht in der Regel ein Termin beim Notar aus, da der Makler weiß, was zu tun ist. Wer seine Immobilie privat verkauft, benötigt oft mehrere Termine. Experten empfehlen die Beratungspflicht des Notars zu nutzen, um sich über den Kaufvertrag ausführlich aufklären zu lassen.

 
Rechtliche Fallstricke.
Da es beim Verkauf einer Immobilie um große Vermögenswerte geht, muss man viele rechtliche Aspekte beachten. Scheinbar kleine Fehler können manchmal große, nicht wiedergutzumachende Auswirkungen haben. Im schlimmsten Fall droht eine Rückabwicklung des Verkaufs. Wie gehen Sie mit Mängeln um? Sind die Angaben im Exposé, wie die Wohnflächenberechnung, alle korrekt und geprüft? Bestehen Wohnrechte von Dritten oder andere rechtliche Ansprüche? Wohnrechte und ähnliches klärt der erfahrene Immobilienverkäufer am besten beim Grundbuchamt Abteilung 2. Dort werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks vermerkt. Mit Ausnahme des Grundpfandrechts, das in Abteilung 3 dokumentiert wird. Sie wissen nicht, was es mit Grundpfandrechten auf sich hat? Hier ist die Sicherheitsleistung des Darlehensgebers eingetragen, so lange noch eine Grundschuld oder Hypothek besteht. Insbesondere bei Erbimmobilien ist hier besondere Obacht angebracht, um böse Überraschungen zu vermeiden.

 

Immobilie richtig verkaufen - unsere Checkliste:

Beim Verkauf einer Immobilie muss an vieles gedacht werden. Unterlagen, Vorbereitung der Immobilie, Termine. Nutzen Sie hierzu unsere Checkliste. Überprüfen Sie, ob Sie an alles gedacht haben. Oder – falls Sie Ihre Immobilie doch nicht selbst verkaufen möchten – überprüfen Sie, ob Sie es mit einem Qualitätsmakler zu tun haben.

Fragen vor dem Verkauf:
  • Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für den Verkauf meiner Immobilie?
  • Wie viel ist meine Immobilie wert?
  • Welchen Verkaufspreis möchte ich erzielen?
  • Wie lang darf der Verkauf meiner Immobilie maximal dauern?
  • Welche Steuern kommen beim Immobilienverkauf auf mich zu?

Unterlagen:
  • Liegt ein Energieausweis vor oder muss er beantragt werden?
  • Grundbuchauszug
  • Aktuelle Mieterliste
  • Salden-/Kautionsliste
  • Gebäudeversicherung
  • Betriebskostenabrechnungen der letzten zwei Jahre
  • Grundrisse
  • Nachweise Renovierungsmaßnahmen
  • Wohnflächenberechnung
  • Welche Unterlagen sind zusätzlich nötig und wo bekomme ich sie?

Immobilie vorbereiten:
  • Immobilie für den Verkauf vorbereiten
  • Schönheitsreparaturen durchführen
  • Professionelle Fotos der Immobilie machen

Vermarktung:
  • Mit welchem Angebotspreis gehe ich an den Markt?
  • Wer ist die Zielgruppe für meine Immobilie?
  • Wo und wie erreiche ich meine Zielgruppe?
  • Wie hoch ist der Zeitaufwand zur Vermarktung meiner Immobilie?
  • Habe ich die Zeit zur Vermarktung meiner Immobilie?
  • Welche Kosten kommen für die Vermarktung auf mich zu?
  • Professionelles Exposé erstellen
  • Wie erhalten Interessenten ein Exposé?
  • Besichtigungstermine mit Interessenten vereinbaren
  • Besichtigungstermine mit Interessenten durchführen
  • Habe ich an Werktagen Zeit, Besichtigungen durchzuführen?
  • Worauf muss ich bei der Besichtigung achten?
  • Wie gehe ich mit Interessenten um?
  • Worüber muss ich Interessenten informieren? Gibt es Mängel?
  • Welche Fragen könnten Interessenten stellen?
  • Interessentenmanagement
  • Wie hole ich Kaufangebote ein?
  • Wie verhandle ich mit Interessenten?
  • Wie erziele ich meinen Verkaufspreis?
  • Wie wähle ich den Käufer aus?
  • Bonitätsprüfung, ob der Interessent den Kaufpreis zahlen kann
  • Wann erteile ich den anderen Interessenten Absagen?

Abwicklung Verkauf:
  • Wer wählt den Notar aus?
  • Was gehört in den Kaufvertrag?
  • Gibt es rechtliche Risiken?
  • Wie wird der Kaufpreis gezahlt? Direktüberweisung oder Notaranderkonto?
  • Wann und wie wird die Immobilie übergeben?
  • Was gehört ins Übergabeprotokoll?

Geben Sie Ihre Immobilie in erfahrene Hände.

Nehmen Sie sich einen Profi zur Seite und nutzen Sie unsere Dienstleistung. Im ersten Moment sieht man vielleicht nur den Preis, den man für den Immobilienprofi zahlen muss. Seien Sie aber versichert, dass sich der Preis im Verkaufsprozess bezahlt macht. Wir übernehmen von der Wertermittlung bis zum Notartermin alle Arbeiten und Kommunikation für Sie. Auf Wunsch bieten wir auch noch unser Bieterportal an, das ein transparentes und faires Bieterverfahren in Echtzeit ermöglicht. Nutzen Sie unsere Expertise und geben Sie die Vermarktung Ihrer Immobilie in unsere erfahrenen Hände.


 
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