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Scheidung. Was passiert mit der Immobilie?

Die eigenen vier Wände bieten in der Regel nur Vorteile: Ein schönes Zuhause, Schutz vor Wohnungskündigungen sowie eine solide und verlässliche Kapitalanlage für das Alter. Doch in manchen Lebenslagen sind Immobilien eine besondere Herausforderung für ihre Besitzer. Im Falle einer Scheidung zweier Ehepartner sollte in Hinblick auf den richtigen Umgang mit dem eigenen Haus bzw. der eigenen Wohnung einiges beachtet werden.
Bei der Scheidung mit Kindern entscheidet deren Verbleib, wer zunächst in Haus oder Wohnung bleiben darf.

Bei Scheidung und Trennung geht es oftmals um ein gemeinsames Haus oder eine gemeinsame Wohnung.



Wohnrecht in der Trennungsphase: In der akuten Trennungsphase muss zuerst die Frage geklärt werden, wer in der gemeinsamen Wohnung bleiben darf. Die Rechtslage regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 1567ff. BGB). Grundsätzlich besitzen beide Partner, egal wer den Mietvertrag unterschrieben hat oder im Grundbuch steht, ein Wohnrecht. Im Normalfall darf laut Gesetz derjenige in der Wohnung bleiben, bei dem die Kinder leben.

Zugewinnausgleich

Was müssen Sie bei Zugewinnausgleich & - gemeinschaften beachten?

Da die meisten Ehen in Deutschland ohne einen Ehevertrag geschlossen werden, gelten sie rechtlich als Zugewinngemeinschaften. Bei einer Scheidung stellt sich also die Frage, ob ein Zugewinnausgleich geleistet werden muss. 

Güter sind zwischen den Ehepartnern finanziell auszugleichen. Das BGB (§1373) sagt dazu: „Zugewinn ist der Betrag, um den das Endvermögen eines Ehegatten das Anfangsvermögen übersteigt.“ Vor dem Gesetz bleiben also die Vermögen beider Partner auch während der Ehe getrennt. Kommt es jedoch zu einer Scheidung, so findet ein Ausgleich des sogenannten „Zugewinns“ statt: Während der Ehe erworbene Vermögensgüter sind zwischen den Ehepartnern finanziell auszugleichen.Stichtag für die Berechnung ist der Tag des Zugangs des Scheidungsantrages. An diesem Tag endet offiziell die Ehe.

Der Zugewinnausgleich ist meistens eine einfache mathematische Berechnung. Beide Ehegatten ermitteln das Vermögen zum Ende der Beziehung (Endvermögen). Davon wird das jeweilige Anfangsvermögen abgezogen. Diese Summe ist der Zugewinn. Ergibt sich zwischen beiden Zugewinn-Summen eine Differenz, ist damit der Zugewinnausgleich ermittelt. Dieser wird zwischen den Ehegatten hälftig aufgeteilt.
Scheidung und Immobilie - Einvernehmliches Handeln spart Zeit, Geld und Ärger.

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Aus der Praxis

Beispielrechnung Zugewinnausgleich

Udo und Anke lassen sich nach 20 Jahren scheiden. Sie hatten sich während Ihrer Ehe ein Haus gekauft, das mittlerweile seinen Wert auf 350.000 Euro fast verdoppelt hat. Anke hatte von Ihren Eltern im Vorgriff auf ihr Erbe 20.000 Euro bekommen. Udo hatte ein Vermögen von 10.000 Euro ansparen können. Beide Beträge wurden als Eigenanteil in die Finanzierung eingebracht. Bei einem Verkauf erhält jeder 175.000 Euro. Abzüglich der Anfangsvermögen ergibt sich eine Differenz von 10.000 Euro, über die der Zugewinnausgleich erfolgt. Udo muss seiner Ex-Partnerin Anke also 5.000 Euro auszahlen.
 

Wie wird der Zugewinn berechnet?

Ehegatte 1: Endvermögen minus Anfangsvermögen ergibt den Zugewinn 1. 
Ehegatte 2: Endvermögen minus Anfangsvermögen ergibt den  Zugewinn 2.
(Zugewinn 1 - Zugewinn 2) / 2 = Zugewinnausgleich
Der Zugewinn 1 minus dem Zugewinn 2 ergibt eine Differenz, welche halbiert wird. Diese Summe ist dann der Zugwinnausgleich.

Bei einer gemeinsamen Immobilie, also zum Beispiel einem Haus oder einer Wohnung, wird es bei der Scheidung schon komplizierter, da der Zugewinnausgleich nur in barer Münze zu zahlen ist. Die Ehepartner müssen sich also darüber einigen, was bei einer Scheidung mit Haus, Wohnung und sonstiger Immobilie passieren soll, um sie finanziell untereinander aufzuteilen. Verschiedene Szenarien kommen hier vor:  Haus bei Scheidung gemeinsam verkaufen und den Erlös aufteilen oder die Auszahlung eines Partners und Übernahme der Immobilie.

Kommt es zu keiner Einigung, so entscheidet ein Gericht über die Möglichkeiten. Hierdurch entstehen jedoch wesentlich höhere Kosten als bei einer gütlichen Einigung. Diese Situation sollten Sie möglichst verhindern. Entscheidend sind die Besitzansprüche. Wem gehört die Immobilie tatsächlich? Beiden zu gleichen oder ungleichen Teilen, oder nur einem Ehepartner?
 

Trennung

Wie wird gemeinsames Eigentum aufgeteilt?

Mit der Scheidung werden die gemeinsamen Angelegenheiten und Besitztümer der Ehepartner getrennt. Dazu zählt auch die Auseinandersetzung in Bezug auf Immobilien. Auch hier gilt, dass eine gütliche Einigung ein wesentlicher Baustein für eine zügige Lösung ist. Das hält die Kosten gering und schont die Nerven. Für eine gemeinsame Immobilie tragen beide Eigentümer die Verantwortung. Alle Schritte sollten gut überlegt sein und in vielen Fällen lohnt sich auch die Hinzuziehung von externem Sachverstand.

 

Verkauf einer Immobilie bei Scheidung

Möchte keiner der getrennten Ehepartner die Immobilie weiter nutzen oder den erforderlichen Ausgleich bezahlen, können die Beteiligten im Falle einer Scheidung das gemeinsame Haus zusammen verkaufen[MH1] . Nach Abzug aller Kosten sowie bestehender Darlehen wird der Erlös aufgeteilt. Schon im Vorfeld sollten Fragen zu steuerlichen Folgen bzw. Ansprüchen der Bank - beispielsweise Vorfälligkeitsentschädigung bei Kreditablösung – penibel geklärt werden. Auch hierbei helfen die Experten der LBS Immobilien.

 

Übertragung auf den Ehepartner

Besteht Einigkeit darüber, wer die Immobilie behalten soll, können die getrennten Ehepartner dies notariell regeln. So werden - wie beim Hauskauf - der neue Eigentümer und der angemessene Ausgleich für den anderen festgelegt. Anschließend erfolgt die Änderung des Grundbuches. Zur Sicherheit aller Beteiligten lohnt es sich immer, ein Wertgutachten erstellen zu lassen. Die Experten der LBS helfen gerne mit ihrer Expertise. Bei einer Übertragung entstehen Kosten für den Notar und die Änderung im Grundbuch.

 

Übertragung auf Dritte

„Dann überschreiben wir das Haus einfach auf unser Kind.“ Was sich so einfach anhört, birgt einige Unwägbarkeiten. Bei einer Scheidung mit Kindern und Haus ist für eine Übertragung an Dritte, so zum Beispiel das gemeinsame Kind, die Zustimmung beider Partner erforderlich. Bei noch nicht erreichter Volljährigkeit des Begünstigten ist auch die Genehmigung durch das Vormundschaftsgericht notwendig. Vor diesem Schritt muss jedoch sichergestellt sein, dass sich der Begünstigte den Unterhalt der Immobile finanziell leisten kann. 

 

Realteilung gemeinsame Wohnung

In seltenen Fällen wird die bis dahin gemeinsam genutzte Wohneinheit nach den Vorgaben des Wohneigentumsgesetzes durch einen Umbau in zwei neue Wohnungen geteilt. Anschließend steht es jedem Eigentümer frei, die Immobilie zu verkaufen, zu vermieten oder selbst zu nutzen. Sehr schwierig dürfte diese Lösung bei einer Eigentumswohnung sein, da die schon bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft diese Maßnahme einstimmig genehmigen muss.    

 

Vermietung

Kommen ein Verkauf oder eine Übertragung nicht in Betracht, können die Ex-Partner die Immobilie auch vermieten. Dazu ist jedoch ein gemeinsames Vorgehen erforderlich, um die Wahl des Mieters, die notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen sowie die Erstellung der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung zu koordinieren bzw. durchzuführen.
Immobilien gelten immer als gemeinsames Eigentum, dass aufgeteilt werden muss.

Immobilien gelten immer als gemeinsames Eigentum, dass aufgeteilt werden muss.


 

Tipps

Das müssen Sie beachten, wenn Sie eine Immobilie besitzen und sich scheiden lassen:


Zwangsversteigerung vermeiden.

Können sich die ehemaligen Partner nach der Scheidung nicht auf ein Vorgehen einigen, kommt es zu einer Teilversteigerung oder Zwangsversteigerung. Einen solchen Antrag können beide nach der Trennung stellen, wenn sie im zum Haus oder zur Wohnung gehörigen Grundbuch stehen. Ein Gutachter ermittelt anschließend den Wert der Immobilie und legt so die Untergrenze für das Gebotsverfahren fest. Diese liegt oft erheblich unter dem Marktwert. In einer öffentlichen Sitzung des Vollstreckungsgerichtes wird dann die Immobilie versteigert. Dabei ist der zu erlösende Kaufpreis sehr unkalkulierbar und erreicht häufig nicht das Niveau eines freihändigen Verkaufes. Darüber hinaus entstehen den Verkäufern weitere Kosten durch den Gutachter und das Gericht. Dieses stellt nach erfolgreichem Verkauf einen Teilungsplan auf, mit dem die Ex-Partner die Aufteilung des Erlöses festlegen sollen. Kommt es hier zu keiner Einigung, legt das Gericht die Quote fest.

 

Immobilie als alleiniges Eigentum zieht Zugewinnausgleich nach sich.

Eine Immobilie als Alleineigentum hat finanzielle Folgen und zieht einen Zugewinnausgleich nach sich. Bei der Scheidung ist egal, ob das Haus oder die Wohnung vor oder während der Ehe gekauft, neu gebaut oder um- bzw. ausgebaut wurde. Bei einem Ausbau oder einer Modernisierung ist es auch ohne Bedeutung, ob Haus oder Eigentumswohnung vor der Scheidung von einem Ehepartner gekauft und mit in die Ehe gebracht wurde. Ein geerbtes Haus zählt zum privilegierten Anfangsvermögen und fällt nur dann in den Zugewinnausgleich, wenn es während der Ehe ausgebaut oder modernisiert worden ist. Die Wertsteigerung ist beim Zugewinnausgleich zu betrachten.

 

Einer darf Haus oder Wohnung bis zur Scheidung nicht einfach verkaufen.

Auch wenn die Immobilie nur einem Ehepartner allein gehört, kann dieser bis zur Scheidung mit dieser nicht einfach machen, was er will. Einem Verkauf muss der andere Partner ausdrücklich zustimmen (§1365 BGB). Erst nach der rechtskräftigen Scheidung im Anschluss an das Trennungsjahr kann er allein über die Immobilie verfügen. Konnte man sich aber bis zur Scheidung nicht über den Zugewinnausgleich einigen, so kann dieses Verfahren vom Scheidungsverfahren abgetrennt werden. Dann ist bei einer Veräußerung ebenfalls das Einverständnis des Partners nötig.

 

Kreditverträge sind auch im Scheidungsfall zu halten.

„Pacta sunt servanda!“ - Verträge sind zu halten. Auch im Fall einer Scheidung bleibt der gemeinsame Darlehensvertrag bestehen. Wer den Kreditvertrag unterschrieben hat, muss weiterhin für Zins und Tilgung aufkommen. Da ist es unerheblich, ob der Kreditnehmer weiterhin die Immobilie nutzt.
 

Der nächste Schritt

Einvernehmliches Handeln spart Zeit, Geld und Ärger.

„Scheiden tut weh“ – doch blinde Wut auf den Ex-Partner verstellt den Blick auf die besten Lösungen. Allgemein gilt, dass einvernehmliches Handeln viel Zeit, Geld und Ärger ersparen kann. So ist es möglich, Fristen, Zahlungen oder Abläufe gemeinsam und für beide Seiten am besten zu planen. Bei einer gemeinsamen Immobilie ist in den meisten Fällen der gemeinschaftliche Verkauf der beste Weg. Aufgrund der sehr positiven Preisentwicklung am Immobilienmarkt kann in vielen Fällen sogar ein Plus erwirtschaftet werden. So können sich mit dem zurückgewonnenen Eigenkapital beide Partner wieder etwas Neues aufbauen – beispielsweise eine Wohnung oder ein Haus kaufen - und wieder positiv in die Zukunft schauen.

Informieren Sie sich auf jeden Fall immer frühzeitig und scheuen Sie sich nicht, Fachleute zu Rate zu ziehen. Lassen Sie sich auch nicht von Kosten, beispielsweise für eine rechtliche Beratung, abschrecken. Denn guter Rat ist teuer,  schlechter Rat kann jedoch ruinös sein. Sie befinden sich in einer Scheidung oder stehen kurz vor dieser schwierigen Lebensphase und müssen nun eine gemeinsame Immobilie verkaufen? Sprechen Sie uns an, wir begleiten Sie bis zum Notartermin - und darüber hinaus:. Gut zu wissen: Die Immobilienmakler von LBS und Sparkasse gehören laut der Studie „Faire Makler“ von FOCUS MONEY 2022 zum fünften Mal in Folge zu den fairsten Maklern Deutschlands.

 
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Wichtiger Hinweis: Die vorangehenden Texte dienen der ersten Information und  Orientierung. Sie sind keine Rechtsberatung und ersetzen nicht die Fachberatung durch einen Notar oder Anwalt.
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