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Eine geerbte Immobilie verkaufen?

Plötzlich Erbe

Plötzlich Erbe. Und jetzt?

Sie haben eine Immobilie geerbt und stehen plötzlich einem Berg von Gesetzen gegenüber? Plötzlich Erbe. Da stellt sich schnell die Frage nach der weiteren Nutzung. Was passt am besten zur eigenen Lebenssituation? Möglich ist da vieles: Die geerbte Immobilie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen. Häufig passt das geerbte Familienheim nicht ins eigene Leben. Renovierungen oder Umbauten sind häufig vonnöten. So ist der Verkauf einer geerbten Immobilie für viele Menschen eine gute Alternative.

 
Plötzlich Erbe - eine geerbte Immobilie verkaufen

Plötzlich Erbe - eine geerbte Immobilie verkaufen

Optionen

Immobilie geerbt - was ist jetzt zu tun?


Sie haben ein Haus geerbt und fragen sich nun, ob Sie es besser selbst bewohnen, verkaufen oder vermieten sollen? Wichtig ist, dass Sie jetzt nichts überstürzen. Mit diesen Schritten machen Sie zuerst einmal alles richtig:
 
1. Fragen Sie sich, ob Sie das Erbe annehmen sollen. War der Verstorbene überschuldet?
Dann ist ein Ausschlagen des Erbes die beste Entscheidung.
2. Sie haben das Erbe angenommen?
Dann müssen Sie beim Grundbuchamt einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs stellen. Binnen zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers entstehen bei der Umschreibung keine Grundbuchgebühren. Auch eine Grunderwerbsteuer müssen Sie nicht entrichten.
3. Entscheidung fällen: Geerbtes Haus selbst bewohnen, vermieten oder verkaufen?
Dabei spielen Emotionen, aber auch die Konstellation der Erben in einer Erbengemeinschaft eine große Rolle. Mehr dazu weiter unten im Text.
4. Rechnen Sie Ihre Erbschaftssteuer aus.
Je nach Erbschaftssteuerklasse gibt es Freibeträge zwischen 20.000 und 500.000 Euro.
5. Teilungsversteigerung bei mehreren Erben vermeiden?
Das Verfahren kann sich über Jahre in die Länge ziehen und es drohen hohe Verluste im Bieterverfahren.

Erbengemeinschaft

Ein Haus verkaufen als Erbengemeinschaft


Als Teil einer Erbengemeinschaft geht es häufig darum, ein geerbtes Haus zu verkaufen – oft sogar das eigene Elternhaus. Durch den Verkauf lässt sich das Erbe einfacher aufteilen. Zu beachten gibt es hier allerdings auch vieles. Denn in einer sogenannten Gesamthandsgemeinschaft, zu der Sie als Miterbe gehören, verfügt jeder über seinen geerbten Teil und nicht über das Ganze. Daher können Sie Ihren Teil der Immobilie zwar verkaufen, verschenken oder verpfänden, nicht aber das ganze Haus samt Grundstück. Das geht nur gemeinsam.
Ein Haus verkaufen als Erbengemeinschaft

Ein Haus verkaufen als Erbengemeinschaft

Erbschaftssteuer

Erbschaftssteuer - damit müssen Sie rechnen.

Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen, wird in jedem Fall eine Steuer fällig: die Erbschaftssteuer (nach § 16 ErbStG). Gegebenenfalls kommt, ob als Alleinerbe oder Teil einer Erbengemeinschaft, die Spekulationssteuer hinzu, wenn Sie ein geerbtes Haus oder eine geerbte Wohnung binnen zehn Jahren nach Erbantritt verkaufen. Allerdings gibt es Freibeträge, deren Höhe abhängig von Ihrer familiären Beziehung zum Erblasser ist. Das heißt: Lediglich der Wert des Erbes, der über dem Freibetrag liegt, muss beim Finanzamt versteuert werden. In einer Erbengemeinschaft gilt das auch.

 
Verwandschaftsgrad Freibetrag € Steuerklasse
Enkel 200.000 I
Urenkel / Eltern / Großeltern (bei Erbschaft) 100.000 I
Geschwister / Geschwisterkinder (Neffen/Nichten) / Stief- und Schwiegereltern / Geschiedene Ehegatten / aufgehobene Lebenspartner*innenn / Schwiegerkinder 20.000 II
Alle übrigen 20.000 III


Bemerkung: Die Steuerklassen haben nichts mit der Lohnsteuerklasse zu tun, sondern mit der familiären Beziehung zum Erblasser.

Beispiel 1

Vom Vater ein Haus geerbt

Eva A. hat von Ihrem Vater ein Einfamilienhaus geerbt, das nun leer steht. Das Haus hat einen Verkehrswert von 440.000 Euro. Es ist zwar schuldenfrei, aber in die Jahre gekommen. Eva erwägt, Ihre Mietwohnung zu kündigen und in das Haus zu ziehen, da sie viele Jahre in dem Elternhaus gelebt hat. Es sind dort allerdings Reparaturen fällig, für die ein hoher fünfstelliger Betrag anfallen würde. Zudem müssten Umbauten vorgenommen werden, da die Raumaufteilung für Eva und ihre Familie nicht passt. Der anfallende Kredit für Umbau und Renovierung sowie ein neuer Kleinwagen, den Eva für den Weg zur Arbeit benötigen würde, schlägt mit 74.000 Euro zu Buche. Auch der dann notwendige Schulwechsel von Evas Sohn wäre ein belastendes Thema für die Familie.

 
Erbschaft 440.000 €
Erbschaftssteuerklasse I (Tochter) 11%
Freibetrag 400.000 €
Steuerpfl. laut § 16 ErbStG 4.400 €
Zusatzkosten bei Umzug 74.000 €


Entscheidung

Eva A. möchte ihr geerbtes Elternhaus verkaufen, da sie den zusätzlichen Aufwand nicht tragen möchte.

Beispiel 2

Vom Onkel eine Eigentumswohnung auf dem Land geerbt.

Die Schwestern Carolin Z. und Anna P. haben von ihrem Onkel gemeinsam eine Wohnung auf dem Land geerbt. Die Wohnung des verstorbenen Onkels ist 175.000 Euro wert. Beide leben mit ihren Familien in der Stadt und sind dort auch berufstätig. Eine Nutzung der Wohnung kommt für keine der Schwestern infrage. Die beiden denken darüber nach, die geerbte Wohnung zu vermieten oder zu verkaufen. 

 
Erbschaft jeweils 87.000 €
Erbschaftssteuerklasse II (Nichte) 15%
Freibetrag 20.000 €
Steuerpflichtig laut § 16 ErbStG 65.500 €
Erbschaftssteuer jeweils 10.125 €


Entscheidung

Die Schwestern entscheiden sich dafür, die geerbte Wohnung zu verkaufen, weil ihnen die Verwaltung einer vermieteten Wohnung zu zeit- und kostenaufwendig ist.

 

Tipps

5 Tipps um Geld zu sparen, wenn Sie eine Immobilie geerbt haben


1. So bestimmen Sie den Wert des Nachlasses


Um den Verkehrswert des Nachlasses zu berechnen, gilt das Datum des Todestages. Für die Wertermittlung ist das Finanzamt zuständig. Wir helfen Ihnen bei der ersten Wertberechnung Ihrer Immobilie. Der Verkaufswert muss nicht mit dem Wert übereinstimmen, den das Finanzamt festgelegt hat. Unsere Immobilienmakler haben den Einblick in den lokalen Markt und Werkzeuge zur Wertermittlung zur Verfügung.

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2. So zahlen Sie keine Erbschaftssteuer

Wenn Sie die Erbschaftssteuer umgehen wollen, gibt es nicht viele Fristen zu beachten: Wenn Sie als Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner die Immobilie als Familienheim nutzen und nach dem Tod des Erblassers mindestens 10 Jahre bewohnen, entfällt die Erbschaftssteuer. Die Steuer wird nicht geringer, falls Sie die Zeit verkürzen möchten. Erst nach 10 Jahren entfällt die Erbschaftssteuer komplett.

Übrigens gilt die Steuerbefreiung auch in diesen Fällen:
  • Als Kind oder Enkelkind des Erblassers gilt die 10-Jahres-Regel ebenfalls – allerdings nur, soweit die Wohnfläche nicht mehr als 200 qm beträgt. Bei größeren Wohnungen wird die Freistellung nur anteilig bis 200 qm Wohnfläche gewährt.
     
  •  Aus wichtigen Gründen, die das Bewohnen unmöglich machen, entfällt die Steuer. Diese sind zum Beispiel Tod und Pflegebedürftigkeit – aber keine beruflichen Gründe, wie eine Versetzung.

 

3. Auf die Haltefrist achten - das spart Einkommensteuer.

Möchten Sie Ihre geerbte Immobilie verkaufen, wird meist keine Einkommensteuer fällig, es sei denn, zwischen dem ursprünglichen Erwerb des Hauses (also durch den verstorbenen Erblasser) und dem Verkauf liegen weniger als zehn Jahre. Dann wird für den Gewinn Einkommensteuer fällig (§ 23 EStG), denn dann verkaufen Sie innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist und eine sogenannte Spekulationssteuer wird fällig, auch bei einer Erbengemeinschaft.

 

4. Warten, bis Spekulationsfrist von 10 Jahren verstreicht.

Allerdings wird die Steuer nur auf den Gewinn fällig, wenn also das Haus zu einem höheren Betrag verkauft wird, als es vom Erblasser erworben wurde. Dann wird diese Differenz, von der Sie noch Makler- und Notarkosten sowie Grunderwerbssteuer (falls Sie diese gezahlt haben) abziehen, als Gewinn besteuert. Am einfachsten: Warten Sie, wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen möchten, bis die zehn Jahre Spekulationsfrist verstrichen sind.

 

5. Auch die Grunderwerbssteuer fällt noch an - aber nicht immer.

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, fällt immer die Grunderwerbssteuer an – das gilt auch für geerbte Immobilien. Diese übernimmt aber im Regelfall der Käufer. Wichtig: Falls Sie Ihren Erbteil der Immobilie an Miterben verkaufen, entfällt die Steuer.

Den Profi fragen

Mit dem Makler die richtige Entscheidung treffen.

Wenn ein geliebter Mensch stirbt, ist viel zu erledigen. Die Entscheidung, was mit dem Nachlass passieren soll, braucht Zeit. Nehmen Sie sich die Zeit und überlegen Sie gut, was die beste Lösung für Sie und Ihre Familie ist. Kann jemand aus der Familie die geerbte Immobilie übernehmen, oder ist es doch am besten, sie bei den aktuellen Marktpreisen zu verkaufen, weil es mehrere Erben gibt, und den Erlös zu teilen?

Unsere fairen Immobilienmakler stehen Ihnen mit jahrzehntelanger Erfahrung beim Verkauf von Immobilien zur Seite. Wir unterstützen Sie gerne dabei, den richtigen Weg für Ihr Erbe zu finden. Nehmen Sie Kontakt mit unseren LBS-Immobilienexperten auf. 
 
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Wichtiger Hinweis: Die vorangehenden Texte dienen der ersten Information und  Orientierung. Sie sind keine Rechtsberatung und ersetzen nicht die Fachberatung durch einen Notar oder Anwalt.
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