Stand: 21.05.2026
Wer eine Immobilie kauft, schaut meist zuerst auf den Kaufpreis. Doch der tatsächliche Finanzierungsbedarf liegt deutlich höher. Zusätzlich zum Kaufpreis fallen verschiedene Kaufnebenkosten an, die 5 bis 15 Prozent des Immobilienwerts ausmachen können. Die Höhe der Kaufnebenkosten ist bei jedem Immobilienkauf sehr individuell und hängt von verschiedenen Faktoren ab wie zum Beispiel dem Bundesland, in dem die Immobilie sich befindet.
Damit Sie von Anfang an realistisch planen können, erklären wir in diesem Artikel alle wichtigen Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf, warum sie anfallen und mit welchen Beträgen Sie ungefähr rechnen sollten. Außerdem können Sie mit unserem interaktiven Kaufnebenkostenrechner - gleich hier - in wenigen Sekunden ihre individuell anfallenden Kosten berechnen.*
Mit welchen Kaufnebenkosten muss ich beim Hauskauf rechnen? Inklusive Kostenrechner.
Kaufpreis & Standort
Grundlage der Berechnung
Kaufpreis der Immobilie
350.000 €
Grunderwerbsteuer
6,5 %
Maklerprovision
0 % bis 7,14 % des Kaufpreises
Maklerprovision
3,57 %
Weitere Kosten
Standardwerte – individuell anpassbar
Notar & Grundbuch
%
%
Die Standardwerte entsprechen typischen Marktkonditionen. Individuelle Angebote können abweichen.
Gesamte Nebenkosten
–€
–
vom Kaufpreis
–
Gesamtinvestition
Nebenkosten gesamt
–
*Die Berechnung basiert auf aktuellen Steuersätzen der Bundesländer sowie gesetzlichen Grundlagen des Grunderwerbsteuergesetzes und den offiziellen Gebührenordnungen für Notare und Grundbuchämter.
wichtig
Warum sind Kaufnebenkosten so wichtig?
Die Kaufnebenkosten entstehen zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis einer Immobilie. Banken finanzieren diese Kosten häufig nicht oder nur teilweise mit. Das bedeutet: Käufer müssen einen großen Teil aus Eigenkapital bezahlen.
Bei einem Immobilienpreis von 400.000 Euro können je nach Bundesland schnell zusätzliche Kosten von 40.000 bis 60.000 Euro entstehen.
Deshalb gilt: Wer seine Kaufnebenkosten frühzeitig berechnet, vermeidet böse Überraschungen und kann die Finanzierung deutlich besser planen.
Bei einem Immobilienpreis von 400.000 Euro können je nach Bundesland schnell zusätzliche Kosten von 40.000 bis 60.000 Euro entstehen.
Deshalb gilt: Wer seine Kaufnebenkosten frühzeitig berechnet, vermeidet böse Überraschungen und kann die Finanzierung deutlich besser planen.
Übersicht
Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Hier Makler vor Ort finden1. Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Nebenkostenblock beim Immobilienkauf. Sie wird vom jeweiligen Bundesland erhoben und richtet sich prozentual nach dem Kaufpreis.
Die Höhe unterscheidet sich je nach Bundesland erheblich und liegt bei 3,5% bis 6,5% vom Kaufpreis. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro ergeben sich allein dadurch zwischen 17.500 und 32.500 Euro Steuerkosten.
Die Höhe unterscheidet sich je nach Bundesland erheblich und liegt bei 3,5% bis 6,5% vom Kaufpreis. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro ergeben sich allein dadurch zwischen 17.500 und 32.500 Euro Steuerkosten.
Wann fällt die Grunderwerbsteuer an?
Die Steuer wird fällig, sobald Eigentum an einer Immobilie übertragen wird. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne diese ist kein Eigentumsübergang im Grundbuch möglich.
Die Steuer wird fällig, sobald Eigentum an einer Immobilie übertragen wird. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne diese ist kein Eigentumsübergang im Grundbuch möglich.
2. Maklerkosten
Wird die Immobilie über einen Makler vermittelt, fällt zusätzlich eine Maklerprovision an.
Seit der Gesetzesänderung zur Maklercourtage teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision bei Einfamilienhäusern und Wohnungen jeweils zur Hälfte.
Die Käuferprovision liegt meistens zwischen: 2 % und 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer.
Beispiel: Bei 500.000 Euro Kaufpreis können zusätzliche Maklerkosten von rund 10.000 bis 18.000 Euro entstehen.
Seit der Gesetzesänderung zur Maklercourtage teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision bei Einfamilienhäusern und Wohnungen jeweils zur Hälfte.
Die Käuferprovision liegt meistens zwischen: 2 % und 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer.
Beispiel: Bei 500.000 Euro Kaufpreis können zusätzliche Maklerkosten von rund 10.000 bis 18.000 Euro entstehen.
3. Notarkosten
In Deutschland muss jeder Immobilienkauf notariell beurkundet werden (s. §311b BGB) . Ohne Notar ist ein Immobilienkaufvertrag rechtlich unwirksam.
Die Notarkosten liegen meist bei etwa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises.
Darin enthalten sind unter anderem:
Beispiel: Bei einer Immobilie für 400.000 Euro entstehen etwa 4.000 bis 6.000 Euro Notarkosten.
Die Notarkosten liegen meist bei etwa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises.
Darin enthalten sind unter anderem:
- Erstellung des Kaufvertrags
- Beurkundung
- Treuhandabwicklung
- Eintragungen im Grundbuch
- Löschungen alter Grundschulden
Beispiel: Bei einer Immobilie für 400.000 Euro entstehen etwa 4.000 bis 6.000 Euro Notarkosten.
4. Grundbuchkosten
Zusätzlich zum Notar fallen Gebühren für das Grundbuchamt an. Dort wird der neue Eigentümer offiziell eingetragen (s. Grundbuchordnung).
Die Grundbuchkosten liegen meist bei etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises.
Warum sind Grundbuchkosten notwendig?
Das Grundbuch dokumentiert rechtsverbindlich:
Erst mit der Eintragung wird der Käufer rechtlich Eigentümer der Immobilie.
Die Grundbuchkosten liegen meist bei etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises.
Warum sind Grundbuchkosten notwendig?
Das Grundbuch dokumentiert rechtsverbindlich:
- den Eigentümer,
- bestehende Belastungen,
- Grundschulden der Bank,
- Wegerechte oder Wohnrechte.
Erst mit der Eintragung wird der Käufer rechtlich Eigentümer der Immobilie.
Fazit
Frühzeitig kalkulieren
Kaufnebenkosten sind ein zentraler Bestandteil jedes Immobilienkaufs und sollten keinesfalls unterschätzt werden. Da sie je nach Bundesland unterschiedlich hoch ausfallen und meist aus Eigenkapital bezahlt werden müssen, ist eine gründliche Vorbereitung entscheidend. Wer die Nebenkosten frühzeitig kalkuliert, schafft eine stabile Grundlage für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung.
FAQ Kaufnebenkosten
Wie viel Eigenkapital wird für Kaufnebenkosten benötigt?
Da Banken Kaufnebenkosten häufig nicht vollständig finanzieren, sollte ausreichend Eigenkapital vorhanden sein. In vielen Fällen empfiehlt sich ein Eigenkapitalanteil von mindestens 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises, um Nebenkosten und erste Rücklagen abzudecken.
Reicht Eigenkapital nur für die Kaufnebenkosten aus?
Viele Banken bewerten es bereits positiv, wenn die Kaufnebenkosten vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden können. Dazu zählen unter anderem die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie mögliche Maklergebühren. Besonders gute Finanzierungskonditionen werden jedoch häufig dann angeboten, wenn zusätzlich weiteres Eigenkapital in den eigentlichen Kaufpreis eingebracht wird. Je höher der Eigenkapitalanteil insgesamt ausfällt, desto geringer ist in der Regel das Risiko für die Bank und desto günstiger können die Zinsen ausfallen.
Können Kaufnebenkosten in die Finanzierung aufgenommen werden?
Einige Banken ermöglichen die Finanzierung der Kaufnebenkosten über den Immobilienkredit. Dadurch erhöht sich jedoch die Gesamtkreditsumme und oftmals auch die monatliche Belastung.
Welche Kaufnebenkosten fallen beim Neubau zusätzlich an?
Beim Neubau fallen neben den klassischen Kaufnebenkosten häufig weitere Ausgaben an, die in der Finanzplanung berücksichtigt werden sollten. Dazu gehören unter anderem Erschließungskosten, Vermessungskosten, Gebühren für die Baugenehmigung sowie Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag. Zusätzlich entstehen oft Ausgaben für den Bauunternehmer, Architektenleistungen, Baustrom, Bauwasser oder ein Bodengutachten.
Auch sogenannte Bereitstellungszinsen können relevant werden, wenn ein zugesagter Immobilienkredit nicht sofort vollständig abgerufen wird. Darüber hinaus werden Kosten für den Innenausbau und die Außenanlagen häufig unterschätzt. Dazu zählen beispielsweise Bodenbeläge, Küche, Malerarbeiten, Terrasse, Einfahrt, Zaun oder Gartenarbeiten.
Je nach Bauprojekt können außerdem Versicherungen, Hausanschlüsse oder unerwartete Zusatzkosten während der Bauphase hinzukommen. Gerade beim Neubau empfiehlt sich daher eine besonders großzügige Kalkulation mit ausreichenden finanziellen Reserven.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei vermieteten Immobilien können viele Kaufnebenkosten steuerlich geltend gemacht werden. Bei selbst genutzten Immobilien ist dies in der Regel nicht möglich.
In welchem Bundesland sind die Kaufnebenkosten am höchsten?
Die Höhe der Kaufnebenkosten hängt vor allem von der Grunderwerbsteuer ab. Bundesländer mit höheren Steuersätzen verursachen insgesamt deutlich höhere Nebenkosten.
Wann werden Kaufnebenkosten fällig?
Notar- und Grundbuchkosten werden meist kurz nach der Beurkundung des Kaufvertrags berechnet. Die Grunderwerbsteuer wird nach Erhalt des Steuerbescheids fällig.
Können Kaufnebenkosten reduziert werden?
Teilweise lassen sich Kaufnebenkosten senken, beispielsweise durch provisionsfreie Immobilien oder den separaten Kauf bestimmter Einrichtungsgegenstände, die nicht unter die Grunderwerbsteuer fallen.
Welche Kaufnebenkosten entstehen beim Wohnungskauf?
Beim Kauf einer Eigentumswohnung fallen dieselben grundlegenden Nebenkosten wie beim Hauskauf an. Zusätzlich sollten mögliche Rücklagen der Eigentümergemeinschaft berücksichtigt werden.
Warum werden Kaufnebenkosten oft unterschätzt?
Viele Käufer konzentrieren sich zunächst auf den Kaufpreis der Immobilie. Die zusätzlichen Kosten summieren sich jedoch schnell auf mehrere Tausend Euro und beeinflussen die Finanzierung erheblich.
Wie lassen sich Kaufnebenkosten vorab berechnen?
Mit einem Kaufnebenkostenrechner können alle wichtigen Nebenkosten bereits vor dem Immobilienkauf kalkuliert werden. Dadurch entsteht frühzeitig ein realistischer Überblick über den tatsächlichen Finanzierungsbedarf.
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Wichtiger Hinweis: Die vorangehenden Texte dienen der ersten Information und Orientierung. Sie sind keine Rechtsberatung und ersetzen nicht die Fachberatung durch einen Notar oder Anwalt.