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Darauf müssen Sie beim Kaufvertrag für Immobilien achten!


Der Kaufvertrag für eine Immobilie bildet den Abschluss der Verhandlungen beim Immobilienkauf. Der Prozess von der Entscheidung bis zur Übergabe dauert oft ein paar Wochen oder sogar Monate. Daher ist es für Käufer und Verkäufer besonders wichtig, einen in allen Punkten vollständigen Kaufvertrag für das Haus oder die Eigentumswohnung vorliegen zu haben.

Grundlage

Der Immobilienkaufvertrag: Was ist wichtig?

Egal, ob Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten oder Sie das Ziel verfolgen, eine Immobilie zu kaufen: Der Kaufvertrag ist die wichtigste Grundlage, um eine Übergabe der Immobilie erfolgreich abzuschließen. Doch gerade bei einem so wichtigen Kaufvertrag, bei dem meist hohe Summen im Spiel sind, gibt es einiges zu beachten. Aus diesem Grund haben wir Ihnen nachfolgend einige der von unseren Kunden am meisten gestellten Fragen zusammengestellt, die einige der wichtigsten Aspekte eines Immobilienkaufvertrags abdecken: 

Erstellung

Wer erstellt den Kaufvertrag für eine Immobilie?

Grundsätzlich ist der Verkäufer dafür zuständig, einen Notar mit dem Aufsetzen eines Kaufvertrags für die Immobilie zu beauftragen, allerdings wählt oft auch der Käufer den Notar aus. Der Käufer nimmt diesen danach ab, um eventuelle Änderungswünsche mit dem Verkäufer zu kommunizieren. Die Änderungen arbeitet der zuständige Notar dann wiederum in den Kaufvertrag ein, bis sich beide Parteien vollständig einig über die Inhalte sind. Ein Kaufvertrag ist ohne eine notarielle Beglaubigung somit nicht rechtswirksam gültig. 
Die Einzelheiten des Kaufvertrages sind mit dem Notar zu besprechen.

Die Einzelheiten des Kaufvertrages sind mit dem Notar zu besprechen.

Details

Welche Angaben müssen im Kaufvertrag einer Immobilie wiederzufinden sein?

Der Immobilienkaufvertrag sollte inhaltlich bestimmte Mindestanforderungen erfüllen. Folgende Angaben sollten darin zu finden sein: 
  • Kaufpreis
     
  • Beschreibung der Immobilie, ihrer Ausstattung und Lage 
     
  • Vertragsparteien: Name des Käufer und des Verkäufers 
     
  • Beschreibung von Mängeln der Immobilie
     
  • Beschreibung der Zahlungsabwicklung (z.B. Zahlungsmittel und -bedingungen) 
     
  • Zeitpunkt der Schlüsselübergabe
     
  • Ggf. Beschreibung von mitverkauften, beweglichen Sachen 
Beim Kaufvertrag für Eigentumswohnungen sind im Vertrag weitere Angaben erforderlich, z.B. die Größe der Wohnung, zugehörige Sondernutzungsrechte wie von einem Garten oder Parkplatz, Informationen zum Gemeinschaftseigentum und die aktuelle Höhe des Hausgeldes. 

Verbindlichkeit

Wann ist der Kaufvertrag für ein Haus oder eine Eigentumswohnung rechtskräftig?

Ein Kaufvertrag für eine Immobilie ist erst dann rechtskräftig, wenn er einem Notar vorgelegt und von diesem beglaubigt wurde. Die notarielle Beurkundung findet nach den Vorbesprechungen im Rahmen von Notarterminen statt, in denen die Parteien sich über die Details des Vertrages einigen. Ohne einen notariellen Kaufvertrag sind die inhaltlichen und formellen Rahmenbedingungen beim Immobilienkauf bzw. -verkauf nicht rechtswirksam. 
Mit notarieller Beglaubigung ist der Kaufvertrag erst wirksam

Mit notarieller Beglaubigung ist der Kaufvertrag erst wirksam

Vorvertrag

Der Vorvertrag beim Immobilienkauf – wann ist er sinnvoll?

Käufer haben grundsätzlich die Möglichkeit, ihre Wunschimmobilie zu reservieren oder sich über einen Vorvertrag abzusichern. Eine Reservierung sichert Ihnen gegen eine Reservierungsgebühr (meist 5 bis 10 % des Kaufpreises) zu, dass Ihr Wunschobjekt über einen bestimmten Zeitraum keinen anderen Interessenten angeboten wird. 

Ein Vorvertrag beim Wohnungs- oder Hauskauf hingegen ist dann sinnvoll, wenn Sie sich bereits sicher sind, dass Sie die Immobilie kaufen möchten. Wie bei einem Kaufvertrag handelt es sich bei einem Vorvertrag beim Immobilienkauf per Gesetz um ein Verpflichtungsgeschäft, das heißt beide Parteien verpflichten sich dazu, den Kauf bzw. Verkauf durchzuführen. Auch für den Vorvertrag ist eine notarielle Beglaubigung notwendig. 

Tipps

1. Zusage für Kredit sichern

Eine Finanzierungsbestätigung bietet aufseiten des Käufers wie auch des Verkäufers Sicherheit. Als Käufer beweisen Sie damit dem Verkäufer, dass Sie bereits eine verbindliche Zusage Ihrer Bank oder Ihres Kreditinstitutes haben und somit solvent sind. Gleichzeitig erhalten Sie als Käufer einen konkreten Budgetrahmen, nach dem Sie sich bei der Immobiliensuche richten können. Banken stellen die Bestätigung in der Regel aus, nachdem sie eine Bonitätsprüfung mit SCHUFA-Eintrag durchgeführt haben. 

 

2. Den richtigen Notar auswählen

Bei der Auswahl des Notars haben Käufer und Verkäufer meist freie Wahl. Da durch die rechtlichen Voraussetzungen zur Berufsausübung hinsichtlich der Qualifikation von Notaren keine Unterschiede festzustellen sein dürfen, können Sie den Notar nach Ihren eigenen Kriterien auswählen. Ein häufig genannter Vorteil ist eine gute Erreichbarkeit des Notars durch räumliche Nähe. Gerade Notare, die komplexe Kaufverträge oder juristische Fachtermini auch für Laien verständlich erklären können, sind bei Käufern besonders gefragt. Subjektive Aspekte wie Sympathie spielen hier ebenfalls eine Rolle. 
 

3. Unabhängige Beratung einholen

Da der Immobilienkauf oft eine der größten Investitionen im Leben ist, wünschen sich viele Käufer abseits von Verkäufer und Notar eine unabhängige Beratung. Ein erfahrener Berater kann Sie dabei vor vielen Fehlern bewahren und auf Fallstricke aufmerksam machen, die beim Immobilienkauf auftreten können. Gerade eine umfassende Beratung von Experten, die bereits viele Käufe begleitet haben, kann für Käufer Gold wert sein. 
 
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4. Gründliche Überprüfung des Vertrags

Bei großen Investitionen sollte eine gründliche Überprüfung des Kaufvertrages höchste Priorität haben. Gerade, wenn Sie als Käufer oder Verkäufer Laie auf dem Gebiet der Kaufverträge sind, ist es wichtig, dass Sie sich vom Notar jeden Punkt, der Ihnen unklar ist, genau erklären lassen. Zusätzlich ist es sinnvoll, sich mit einem Experten über unklare Details des Vertrags auszutauschen und so kritische Punkte beim Notartermin ansprechen zu können. 

 

5. Alle notwendigen Unterlagen rechtzeitig zur Hand haben

Kreditauskünfte, Energieausweis, Teilungserklärungen – beim Immobilienkauf sind eine Vielzahl von Unterlagen zusammenzutragen. Für die Bank, den Notar oder auch als Verkäufer sind verschiedene Unterlagen vorzulegen, die Sie teilweise im Vorhinein beantragen müssen. Daher erstellen Sie am besten frühzeitig eine Checkliste, um rechtzeitig zum Kaufabschluss alle nötigen Unterlagen beisammenzuhaben. 

Fallstricke

Wie vermeide ich, dass etwas beim Kaufvertrag schiefgeht?

Da der gesamte Prozess des Immobilienkaufes sehr umfangreich ist, kommt es oft vor, dass Fehler passieren. Mit einem Experten an Ihrer Seite, der Sie im Detail darüber informiert, worauf Sie achten sollten, können Sie schwerwiegende Fehler allerdings einfach vermeiden. Besonders folgende Punkte sind häufig Fallstricke, die Sie allerdings durch gute Vorbereitung und gute Kenntnis des Prozesses umgehen können: 
  • Kaufvertrag vor dem Notartermin durchlesen, um Unklarheiten bereits vor dem Gespräch zu identifizieren 
     
  • Beim Notartermin unzufriedenstellende, unklare oder inkorrekte Passagen oder Begriffe ansprechen, denn was im endgültigen Vertrag steht, gilt ohne Ausnahme 
     
  • Mängel an der Immobilie sollten im Kaufvertrag festgehalten werden, da ein nachträgliches Reklamieren in den meisten Fällen nicht möglich ist 
     
  • Sich bewusst sein, dass der Notar keine Aufklärungspflicht hat, sondern Sie selbst dafür verantwortlich sind, sich alle notwendigen Informationen einzuholen 
Es liegt dabei vollständig in Ihrer Verantwortung, den Kaufvertrag auf Unklarheiten zu prüfen. Es wird vorausgesetzt, dass Sie unklare Begriffe oder Passagen abklären lassen. Wenn Sie Informationen übersehen oder falsch verstehen, ist dies kein Grund, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Daher sollten Sie sich vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags sicher sein, alle Details verstanden zu haben. 

Fazit

Den Makler als Profi an der Seite.

Bei einem Immobilienkaufvertrag gibt es vieles zu beachten. Da die meisten Menschen eine solch große Investition nur einmal im Leben durchführen, ist es wichtig, alle vertraglichen Anforderungen zu erfüllen, inhaltlich wie auch formell. Dabei den Überblick zu behalten, ist oft nicht einfach – mit dem richtigen Partner an der Seite aber kein Problem. 

 
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Wichtiger Hinweis: Die vorangehenden Texte dienen der ersten Information und  Orientierung. Sie sind keine Rechtsberatung und ersetzen nicht die Fachberatung durch einen Notar oder Anwalt.
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