Wohnrecht: Bedeutung für Eigentümer und Wohnberechtigte

Das Wohnrecht ist eine Regelung im Immobilienbereich, die es Personen ermöglicht, eine Immobilie zu bewohnen, ohne deren Eigentümer zu sein – oft auf Lebenszeit. Alles rund um das Wohnrecht regelt das BGB. Wohnrecht und Nießbrauchrecht werden häufig gleichzeitig thematisiert. Wichtig für Sie ist zu wissen: Wohnrecht und Nießbrauchrecht unterscheiden sich voneinander. Denn das Wohnrecht beinhaltet nur das Recht, selbst in der Immobilie zu wohnen. Während der Nießbrauch zusätzliche wirtschaftliche Vorteile wie Vermietung oder Erträge beinhaltet.

Für Immobilienbesitzer oder Interessenten, die überlegen, eine Immobilie mit Wohnrecht zu erwerben, stellt sich die Frage: Welche Arten von Wohnrecht gibt es? Und welche Auswirkungen hat ein solches Recht auf den Wert und die Nutzung einer Immobilie?

Im Idealfall wird das Wohnrecht bei einem Notartermin durch einen Notar in das Grundbuch eingetragen. Es legt alle Einzelheiten fest und dient der Absicherung beider Parteien. Außerdem sorgt der Notar dafür, dass alle rechtlichen Anforderungen des Wohnrechts im Interesse beider Parteien eingehalten werden. Der Eintrag ins Grundbuch macht das Wohnrecht auch für Dritte sichtbar und stellt sicher, dass bei einem Verkauf das eingetragene Wohnrecht weiterhin gilt. Alle Eintragungen im Grundbuch sind auf dem Grundbuchauszug sichtbar.

Die Löschung des vereinbarten Wohnrechts erfolgt, indem der Eigentümer der Immobilie einen schriftlichen Antrag beim zuständigen Grundbuchamt stellt, beziehungsweise einen Notar damit beauftragt. Voraussetzung dafür ist allerdings die Zustimmung oder das Ableben des Berechtigten. Häufig wird vereinbart, dass der Umzug in ein Pflegeheim oder in eine andere Immobilie zur Löschung des Wohnrechts führt. Eine Meldebescheinigung, im Idealfall mit einer öffentlich beglaubigte Bewilligung der Löschung durch den Berechtigten, erlaubt die Löschung aus dem Grundbuch.

Werden sich beide Parteien einig, kann eine Löschung des Wohnrechts auch durch den Abkauf oder durch eine andere Abfindung realisiert werden.  

Das Wohnrecht wird in unterschiedlichen Arten verwendet. Die bekanntesten Varianten sind das lebenslange Wohnrecht, befristetes Wohnrecht und das Teil-Wohnrecht. Jede Art des Wohnrechts bringt eigene Rechte und Pflichten mit, die berücksichtigt werden müssen. Deswegen empfehlen unsere Immobilienmakler stets, sich von Experten beraten zu lassen.

Hierbei hat der Wohnberechtigte das Recht, die Immobilie bis zu seinem Lebensende zu bewohnen. Es findet häufig Anwendung in der Familie, denn Sie können Angehörige absichern und gleichzeitig die Immobilie im Familienbesitz halten. In manchen Fällen ist das lebenslange Wohnrecht allerdings unzumutbar. Das gilt, wenn die Immobilie bauliche Mängel hat oder die Wohnsituation andere Probleme verursacht. In diesem Fall kann das Wohnrecht angefochten werden.

Dieses Wohnrecht ist im Gegensatz zum lebenslangen Wohnrecht zeitlich begrenzt und erlischt nach Ablauf der vorher festgelegten Frist.

Der Wohnberechtigte hat in diesem Fall das Recht, bestimmte Teile der Immobilie zu nutzen, wie beispielsweise ein einzelnes Zimmer oder eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.

Nach dem Beschluss des Wohnrechts haben sowohl Wohnrechtsinhaber und Eigentümer der Immobilie Rechte und Pflichten, an die sie sich halten müssen.

Der Wohnrechtsinhaber hat das Recht, die Immobilie gemäß den vertraglichen Vereinbarungen zu nutzen. Dazu gehört auch der Anspruch auf Instandhaltung der Immobilie und die Nutzung gemeinsamer Anlagen wie Gärten oder Treppenhäuser. Im Gegenzug ist der Wohnrechtsinhaber verpflichtet, die Immobilie zu pflegen, kleinere Reparaturen zu übernehmen und sich an die Hausordnung zu halten sowie ein respektvolles Verhalten gegenüber Nachbarn zu wahren. Das Nutzungsrecht bestimmt, in welchem Umfang und zu welchem Zweck die Immobilie genutzt werden darf, etwa nur als Wohnraum oder auch für andere Zwecke. Die vertragliche Ausgestaltung gibt die Rahmenbedingungen vor und sollte individuelle Wünsche beider Seiten beinhalten, um Nutzungskonflikte zu vermeiden.

Der Eigentümer der Immobilie mit Wohnrecht ist für den Zustand der Immobilie verantwortlich. Er hat dafür zu sorgen, die Immobilie bewohnbar zu halten und den Wohnrechtsinhaber über geplante Sanierungsmaßnahmen zu informieren, die die Nutzung beeinflussen könnten.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist das Besichtigungsrecht. Der Eigentümer hat zwar das Recht, seine Immobilie zu besichtigen, allerdings muss er dabei die Interessen des Wohnrechtsinhabers respektieren.

Immobilien, an die Wohnrecht gebunden ist, können verkauft werden. Dabei ist es wichtig, dass der Käufer über das bestehende Wohnrecht informiert ist und dieses akzeptiert. Denn das Wohnrecht gilt auch beim Wechsel der Eigentümer. Als Verkäufer einer Immobilie ist die Transparenz im gesamten Verkaufsprozess besonders wichtig. So vermeiden Sie Probleme beim Verkauf Ihrer Immobilie oder gar rechtliche Auseinandersetzungen.

Wie sieht es aus, wenn Menschen eine Immobilie mit Wohnrecht erben? In dem Fall bleibt das Wohnrecht des Berechtigten weiter bestehen. Ähnlich wie beim Verkauf verändert sich lediglich der Eigentümer der Immobilie. Das Wohnrecht selbst kann nicht weitervererbt werden.

Was Sie wissen sollten: Ein eingetragenes Wohnrecht mindert den Wert der Immobilie, da der Käufer die Immobilie nicht frei nutzen kann. Den Wert des Wohnrechts können Sie mithilfe einer Auszahlungstabelle berechnen. Sie bezieht sich unter anderem an dem Wert der jährlichen Mieteinnahme. Grundsätzlich gilt: Je länger das Wohnrecht gilt, desto mehr Wert verliert die Immobilie.  

Um das lebenslange Wohnrecht zu berechnen, eignet sich die Formel, die ebenfalls von Finanzbehörden genutzt wird. Dazu benötigen Sie die Jahresmiete* und den Kapitalwertfaktor. Den Kapitalwertfaktor lesen Sie in der Tabelle des Bundesfinanzministeriums ab.

 *Ausnahme: Die Jahresmiete darf nicht höher sein als der Immobilienwert geteilt durch 18,6.

Quelle: Bundesministerium der Finanzen, Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2025. Veröffentlicht am 9. Dezember 2024. Vervielfältiger zur Berechnung des Kapitalwerts lebenslänglicher Nutzungen oder Leistungen. Auszug der Tabelle mit Kapitalwertfaktor in Abhängigkeit von Alter und Geschlecht.

Jahresmiete x Kapitalwertfaktor = Wohnrechtwert

Beispiel:
Ein Haus hat einen Wert von 300.000 €. Die Monatsmiete beträgt 600 €. Die Verkäuferin mit lebenslangem Wohnrecht ist weiblich und 60 Jahre alt. Laut Tabelle liegt ihre durchschnittliche Lebenserwartung bei 25,18 Jahren und der Kapitalwertfaktor liegt bei 13,830.

Die Jahresmiete ist nicht höher als der Immobilienwert geteilt durch 18,6.