Wenn Sie ein unerschlossenes Grundstück kaufen, müssen Sie mit Erschließungskosten rechnen, die für die Anbindung an wichtige Versorgungsnetze wie Strom, Wasser, Abwasser, Gas und Telekommunikation anfallen.
Aber auch bei vermeintlich erschlossenen Grundstücken können Ihnen als Eigentümer noch Kosten von der Gemeinde auferlegt werden.
Diese Erschließungskosten werden von der Gemeinde erhoben und sind erforderlich, um das Grundstück nutzbar und bebaubar zu machen. Und auch für Zuwege, Straßenbau und Gehwege können Kosten anfallen. Die Höhe der Erschließungskosten variiert je nach Gemeinde und kann erheblich sein, weshalb es wichtig ist, vor dem Grundstückskauf und Hauskauf den Erschließungszustand zu prüfen, um unerwartete Kosten zu vermeiden.
Erschließungskosten: Vor dem Hauskauf oder Gründstückskauf prüfen
Das Wichtigste in Kürze:
- Erschließungskosten fallen für den Anschluss eines Grundstücks an zentrale Versorgungsnetze an.
- Die Kosten variieren je nach Lage und Entfernung zu den Versorgungsnetzen.
- Private Erschließungskosten betreffen Arbeiten innerhalb des Grundstücks, öffentliche bis zur Grundstücksgrenze.
- Die Kommune kann Erschließungskosten bis zu vier Jahre nach Fertigstellung in Rechnung stellen.
- Sparen Sie durch Verzicht auf unnötige Anschlüsse, nachhaltige Energien und alternative Lösungen wie Abwassertanks.
Pflichtausgabe
Was sind Erschließungskosten?
Erschließungskosten sind technische Kosten, die entstehen, um ein Grundstück an das notwendige Versorgungs- und Entsorgungsnetz anzuschließen, sodass es bebaut und genutzt werden kann. Diese Kosten umfassen unter anderem die Anschlüsse für Strom, Wasser, Gas und Abwasser sowie die Einrichtung von Gehwegen, Beleuchtung und Zufahrtsstraßen.
Ohne Erschließung keine Baugenehmigung
Die Erschließung eines Grundstücks ist Voraussetzung für den Erhalt einer Baugenehmigung, da es ohne diese Maßnahmen nicht als baureif gilt. Die Höhe der Erschließungskosten hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Lage des Grundstücks und der Entfernung zu bestehenden Verkehrs- und Versorgungsnetzen.
Insbesondere Grundstücke, die abseits liegen oder weit von Versorgungszentren entfernt sind, verursachen höhere Erschließungskosten. Bevor Bauarbeiten beginnen können, muss das Grundstück gemäß den Bestimmungen des Baugesetzbuches (BauGB) erschlossen sein, was von der jeweiligen Gemeinde durchgeführt wird. Die genauen Kosten können regional stark variieren und sollten bei der Planung eines Bauvorhabens sorgfältig einkalkuliert werden.
Insbesondere Grundstücke, die abseits liegen oder weit von Versorgungszentren entfernt sind, verursachen höhere Erschließungskosten. Bevor Bauarbeiten beginnen können, muss das Grundstück gemäß den Bestimmungen des Baugesetzbuches (BauGB) erschlossen sein, was von der jeweiligen Gemeinde durchgeführt wird. Die genauen Kosten können regional stark variieren und sollten bei der Planung eines Bauvorhabens sorgfältig einkalkuliert werden.
Kostenverteilung
Wer trägt die Erschließungskosten beim Grundstückskauf?
Eigentümer tragen gemäß § 129 Baugesetzbuch (BauGB) bis zu 90 % der technischen Erschließungskosten, während die restlichen 10 % von der Kommune übernommen werden.
Aufteilung
Was zählt alles zu den Erschließungskosten?
Erschließungskosten lassen sich in zwei Kategorien aufteilen: technische und verkehrstechnische Erschließungskosten. Während die technischen Kosten, die für den Anschluss an Versorgungs- und Entsorgungsnetze anfallen, vollständig übernommen werden müssen, werden die verkehrstechnischen Kosten nur anteilig berechnet.
Eine detaillierte Auflistung der zugehörigen Kosten finden Sie hier.
Eine detaillierte Auflistung der zugehörigen Kosten finden Sie hier.
Technische Erschließungskosten
- Fernwärme
- Elektrizität
- Gasanschluss
- Öffentliche Wasserversorgung
- Kanalisations-Anschluss
Verkehrsmäßige Erschließungskosten
- Gehwege
- Beleuchtung
- Straßenbau
- Telefonanschluss
- Anschluss an Kabel-TV
- Kinderspielplätze
- GrünflächenLärmschutzanlagen
Das Land NRW hat Straßenbaubeiträge abgeschafft
Wer in Nordrhein-Westfalen ein Grundstück kaufen möchte, sollte die jüngste Abschaffung der Straßenbaubeiträge unbedingt berücksichtigen. Seit dem 1. Januar 2024 entfällt in NRW die finanzielle Beteiligung der Anwohner an kommunalen Straßenausbaumaßnahmen. Das bedeutet, dass Grundstückseigentümer künftig nicht mehr mit hohen Einmalzahlungen für neue Straßenbeläge, Gehwege oder Beleuchtung rechnen müssen. Für Kaufinteressenten ist das ein klarer finanzieller Vorteil, der sich langfristig deutlich auf die Gesamtkosten des Erwerbs auswirken kann. Besonders bei älteren Bestandsimmobilien war der Zustand der angrenzenden Straße bisher ein Unsicherheitsfaktor – dieser entfällt nun größtenteils.
Die neue Regelung schafft mehr Planungssicherheit und macht viele Grundstücke in NRW attraktiver. Dennoch ist beim Grundstückskauf weiterhin Sorgfalt geboten: Für Maßnahmen, die vor dem 1. Januar 2024 beschlossen oder begonnen wurden, können weiterhin Beiträge fällig werden. Außerdem sind andere Kostenarten wie etwa Erschließungsbeiträge in Neubaugebieten von der Abschaffung nicht betroffen. Käufer sollten sich daher weiterhin genau über die örtlichen Gegebenheiten und geplanten Maßnahmen informieren. Insgesamt ist die Neuregelung ein Schritt in Richtung mehr Gerechtigkeit auf dem Grundstücksmarkt in NRW und ein echter Anreiz für potenzielle Käufer.
Die neue Regelung schafft mehr Planungssicherheit und macht viele Grundstücke in NRW attraktiver. Dennoch ist beim Grundstückskauf weiterhin Sorgfalt geboten: Für Maßnahmen, die vor dem 1. Januar 2024 beschlossen oder begonnen wurden, können weiterhin Beiträge fällig werden. Außerdem sind andere Kostenarten wie etwa Erschließungsbeiträge in Neubaugebieten von der Abschaffung nicht betroffen. Käufer sollten sich daher weiterhin genau über die örtlichen Gegebenheiten und geplanten Maßnahmen informieren. Insgesamt ist die Neuregelung ein Schritt in Richtung mehr Gerechtigkeit auf dem Grundstücksmarkt in NRW und ein echter Anreiz für potenzielle Käufer.
Grundlage
Wann ist die Erschließung eines Grundstücks überhaupt erforderlich?
Eine Erschließung liegt vor, wenn es rechtlich und praktisch möglich ist, mit privaten Fahrzeugen und Versorgungsfahrzeugen bis zur Grundstücksgrenze zu fahren und das Grundstück von dort aus ohne Hindernisse wie Gehwege, Radwege oder Seitenstreifen problemlos betreten zu können.
Unterschiede
Öffentliche vs. private Erschließung - Wo liegt der Unterschied?
Der Unterschied zwischen öffentlichen und privaten Erschließungskosten liegt in den Bereichen, für die diese Kosten anfallen und wer für deren Durchführung verantwortlich ist.
Öffentliche Erschließungskosten
Sie beziehen sich auf die Arbeiten, die notwendig sind, um ein Grundstück an die zentralen Versorgungs- und Entsorgungsnetze der Gemeinde anzuschließen. Dazu zählen der Anschluss an das Stromnetz, die Wasserversorgung, die Gasleitung, das Telekommunikationsnetz sowie Nebenkosten wie die Vermessung des Grundstücks und ein Baugrundgutachten. Diese Arbeiten werden bis zur Grundstücksgrenze durchgeführt und ihre Kosten werden oft zu einem Großteil vom Grundstückseigentümer getragen. Die Gesamtkosten für die öffentliche Erschließung können zwischen 9.500 und 14.800 Euro liegen, wobei die Kommune in der Regel bis zu 90 % dieser Kosten auf den Eigentümer umlegt.
Private Erschließungskosten
Diese fallen hingegen für die Arbeiten an, die zwischen der Grundstücksgrenze und dem Haus durchgeführt werden müssen. Diese inneren Erschließungskosten beinhalten das Verlegen von Leitungen und Rohren innerhalb des Grundstücks, die für die Versorgung des Hauses notwendig sind. Die Kosten hierfür betragen etwa 1.000 Euro pro Meter, was bedeutet, dass die Entfernung des Hauses von der Grundstücksgrenze einen direkten Einfluss auf die Höhe der Kosten hat. Beispielsweise würde ein Haus, das sieben Meter von der Grundstücksgrenze entfernt steht, etwa 7.000 Euro an privaten Erschließungskosten verursachen.
Beide Kostenarten sind unvermeidlich, wenn ein Grundstück voll erschlossen und für den Bau eines Hauses vorbereitet werden soll.
Beide Kostenarten sind unvermeidlich, wenn ein Grundstück voll erschlossen und für den Bau eines Hauses vorbereitet werden soll.
Baurecht
Welche Rechtslage besteht für den Erschließungsbeitrag?
Ein Grundstück ist bebaubar, wenn es im Bebauungsplan der Gemeinde gemäß § 127 BauGB ausgewiesen ist. Der Bebauungsplan bestimmt, welche Nutzungen auf dem Grundstück erlaubt sind und wie die Bebauung erfolgen darf. Dazu gehören unter anderem:
Auskunft über Bebauungspläne erhalten Sie bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Zudem sind Bauvorhaben gemäß § 34 BauGB innerhalb bereits bebauter Ortsteile zulässig. Dabei müssen die Art und das Maß der baulichen Nutzung sowie die Bauweise in die bestehende Umgebung passen. Auch in diesem Fall muss die Erschließung des Grundstücks gewährleistet sein.
- Baugrenzen und Bauhöhen
- Art der baulichen Nutzung
- Regelungen zur Entwässerung und Versorgung
- Verkehrs- und Grünflächen
- Garagen und Stellplätze
- Lärmschutzmaßnahmen
Auskunft über Bebauungspläne erhalten Sie bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Zudem sind Bauvorhaben gemäß § 34 BauGB innerhalb bereits bebauter Ortsteile zulässig. Dabei müssen die Art und das Maß der baulichen Nutzung sowie die Bauweise in die bestehende Umgebung passen. Auch in diesem Fall muss die Erschließung des Grundstücks gewährleistet sein.
Kostenverteilung
Wer trägt die Erschließungskosten beim Grundstückskauf?
Eigentümer tragen gemäß § 129 Baugesetzbuch (BauGB) bis zu 90 % der technischen Erschließungskosten, während die restlichen 10 % von der Kommune übernommen werden.
Kostenverteilung
Wie hoch sind die Erschließungskosten?
Beim Erwerb eines Grundstücks sollten Sie bei der Erschließung mit einem fünfstelligen Betrag rechnen. Laut dem Finanzdienstleister Dr. Klein liegen die Kosten für die Umwandlung von Rohbauland in erschlossenes Bauland zwischen 15.550 und 20.320 Euro. Diese Erschließungskosten umfassen zahlreiche Posten, darunter der Straßenbau sowie die Anschlüsse für Gas, Wasser, Abwasser, Strom, Telefon und Internet.
Abgelegene Grundstücke: Höhere Kosten bei der Erschließung
Diese Kosten können je nach Lage und kommunalen Regelungen erheblich variieren. Besonders abgelegene Grundstücke, die weit von bestehenden Verkehrs- und Versorgungsnetzen entfernt sind, verursachen höhere Erschließungskosten als solche in verkehrsgünstiger Lage.
Die Gemeinden könnten rein rechtlich bis zu 90 % der technischen Erschließungskosten und bis zu 70 % der verkehrsmäßigen Erschließungskosten übernehmen, wobei die genaue Beteiligung in der Gemeindesatzung festgelegt ist.
Die Gemeinden könnten rein rechtlich bis zu 90 % der technischen Erschließungskosten und bis zu 70 % der verkehrsmäßigen Erschließungskosten übernehmen, wobei die genaue Beteiligung in der Gemeindesatzung festgelegt ist.
So viel sollten Sie für die Erschließung einplanen
Konkrete Beispiele für Erschließungskosten beinhalten bis zu 3.000 Euro für den Stromanschluss, bis zu 7.000 Euro für die Wasserversorgung, etwa 1.000 Euro für Internet und Telefon sowie zwischen 2.000 und 12.000 Euro für die Heizungsanbindung. Zudem sollten Sie die Vermessungskosten des Grundstücks berücksichtigen, die bis zu 3.500 Euro betragen können. Aufgrund der Inflation könnten diese Kosten mittelfristig weiter steigen. Ein kleiner Trost: Erschließungskosten können steuerlich geltend gemacht werden.
Wovon hängt die Höhe der Erschließungskosten ab?
Die Höhe der Erschließungskosten wird maßgeblich durch die Entfernung zu den Leitungen der Strom- und Wasserversorgung bestimmt. Je weiter das Grundstück von diesen Versorgungsleitungen entfernt ist, desto größer ist der Aufwand für die Anbindung, was umfangreichere Bauarbeiten auf den Straßen erforderlich macht.
Keine Unsicherheiten mehr
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Kalkulation
Wie werden Erschließungskosten berechnet?
Laut Baugesetzbuch erfolgt die Aufteilung der Erschließungskosten auf angrenzende Grundstücke anhand unterschiedlicher Kriterien. So werden beispielsweise die Erschließungskosten für eine Straße in der Regel anteilig nach der Grundstücksgröße in Quadratmetern und einem Faktor für das Maß der Grundstücksnutzung (wie die Anzahl der Gebäudegeschosse) auf die betroffenen Grundstücke umgelegt. Zusätzlich kommt ein Verteilungsschlüssel zum Einsatz, der je nach Kommune variieren kann.
Beispielberechnung
Angenommen, der Bau eines Gehwegs kostet 80.000 Euro und die angrenzenden Grundstücke haben zusammen eine Gesamtfläche von 16.000 Quadratmetern, ergibt sich ein Preis von fünf Euro pro Quadratmeter. In einer Stadt wie Köln könnte die Kommune für eine dreigeschossige Bebauung einen Faktor (Verteilungsschlüssel) von 1,8 ansetzen.
Bei einem Grundstück von 400 Quadratmetern ergibt sich somit eine anrechenbare Fläche von 400 x 1,8 = 720 Quadratmetern. Das führt in diesem Beispiel zu einem Erschließungskostenanteil von 720 x 5 = 3.600 Euro, allein für den Gehweg.
Für andere Erschließungskostenarten gelten unterschiedliche Berechnungsgrundlagen. So wird der Anschluss an die Wasserversorgung beispielsweise nach der Grundflächenzahl (GRZ) und der bebaubaren Fläche ermittelt. Bei der Gasversorgung wird oft die benötigte Anschlusskapazität als Grundlage für die Verteilung der Erschließungskosten herangezogen.
Bei einem Grundstück von 400 Quadratmetern ergibt sich somit eine anrechenbare Fläche von 400 x 1,8 = 720 Quadratmetern. Das führt in diesem Beispiel zu einem Erschließungskostenanteil von 720 x 5 = 3.600 Euro, allein für den Gehweg.
Für andere Erschließungskostenarten gelten unterschiedliche Berechnungsgrundlagen. So wird der Anschluss an die Wasserversorgung beispielsweise nach der Grundflächenzahl (GRZ) und der bebaubaren Fläche ermittelt. Bei der Gasversorgung wird oft die benötigte Anschlusskapazität als Grundlage für die Verteilung der Erschließungskosten herangezogen.
Zeitpunkt
Wann werden die Erschließungskosten fällig?
Die Kommune hat gesetzlich bis zu vier Jahre Zeit, die Erschließungskosten in Rechnung zu stellen. In der Praxis werden diese Kosten jedoch meist bereits vor dem Einzug fällig. Sobald die Baugenehmigung erteilt wurde oder die Arbeiten an der Erschließungsanlage beginnen, sollten Sie mit einer Vorauszahlung rechnen. Fertiggestellte Teilabschnitte, wie zum Beispiel die Straße, können separat abgerechnet werden. Die vollständigen Erschließungskosten können dann von Ihnen verlangt werden, sobald die Arbeiten vollständig abgeschlossen sind.
Können Erschließungskosten nachträglich erhoben werden?
Grundsätzlich fallen Erschließungskosten nur vor dem Bau des Hauses an, um das Grundstück zu erschließen. Im Bereich der verkehrsmäßigen Erschließung können jedoch auch nachträglich Erschließungskosten erhoben werden, beispielsweise wenn eine neue Straße gebaut wird.
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Tipps
Wie Sie bei der Erschließung sparen können
Auf unnötige Anschlüsse verzichten
Prüfen Sie genau, welche Anschlüsse Sie wirklich benötigen. Wenn Sie beispielsweise auf nachhaltige Energien umsteigen, könnten Sie auf einen teuren Gasanschluss verzichten. Auch ein Telefonanschluss ist oft nicht mehr erforderlich, wenn Sie bereits auf Mobilfunk setzen.
Nachhaltige Energielösungen
Überlegen Sie, ob Sie auf alternative Energiequellen wie Solar- oder Geothermie setzen können. Diese Optionen können die Notwendigkeit eines Gasanschlusses verringern und langfristig Energiekosten senken.
Abwassertank als kostengünstigere Lösung
Wenn der Anschluss an das Abwassersystem zu teuer oder kompliziert ist, kann ein Abwassertank eine sinnvolle Alternative sein. Dies spart nicht nur Erschließungskosten, sondern kann in bestimmten Situationen auch eine umweltfreundlichere Lösung darstellen.
Budgetcheck
Gut geplant ist halb gebaut: Erschließungskosten frühzeitig kalkulieren
Vergessen Sie nicht, die Erschließungskosten als wesentlichen Bestandteil in Ihre Planung beim Grundstückskauf einzukalkulieren. Diese Kosten, die oft im fünfstelligen Bereich liegen, sind notwendig, um das Grundstück an die wichtigen Versorgungsnetze anzuschließen und es baureif zu machen.
Obwohl die Höhe der Erschließungskosten stark von der Lage und den regionalen Gegebenheiten abhängt, können Sie durch gezielte Maßnahmen wie den Verzicht auf unnötige Anschlüsse und die Nutzung nachhaltiger Energielösungen erhebliche Einsparungen erzielen. Eine frühzeitige Planung und ein gründliches Verständnis der anfallenden Kosten helfen, finanzielle Überraschungen zu vermeiden und Ihr Bauvorhaben erfolgreich umzusetzen.
Obwohl die Höhe der Erschließungskosten stark von der Lage und den regionalen Gegebenheiten abhängt, können Sie durch gezielte Maßnahmen wie den Verzicht auf unnötige Anschlüsse und die Nutzung nachhaltiger Energielösungen erhebliche Einsparungen erzielen. Eine frühzeitige Planung und ein gründliches Verständnis der anfallenden Kosten helfen, finanzielle Überraschungen zu vermeiden und Ihr Bauvorhaben erfolgreich umzusetzen.
FAQ
Muss ich für ein bereits erschlossenes Grundstück noch Erschließungskosten zahlen?
Beim Kauf eines Hauses oder eines bereits bebauten Grundstücks spielen Erschließungskosten keine Rolle mehr, da das Grundstück bereits vollständig erschlossen ist.
Nur wenn nachträglich umfangreiche Umbauten oder Erweiterungen geplant sind, bei denen zusätzliche Anschlüsse benötigt werden, könnten erneut Kosten für die Erweiterung der Erschließung entstehen. Für ein bereits erschlossenes Grundstück fallen ansonsten keine weiteren Erschließungsbeiträge an.
Eine Ausnahme besteht, wenn die Gemeinde plant, die angrenzende Straße zu erweitern oder zu sanieren. In diesem Fall könnten auf den Grundstückseigentümer möglicherweise noch Straßenausbaubeiträge zukommen.
Wie lange dauert die Erschließung eines Grundstücks?
Die Dauer der Erschließung hängt stark von der jeweiligen Gemeinde ab. Nachdem der Antrag eingereicht wurde, wird er von der Kommune geprüft. Wie lange dieser Prüfprozess und die tatsächliche Erschließung dauern, kann je nach Gemeinde und weiteren Faktoren stark variieren. In einigen Fällen kann der Prozess innerhalb von sechs Monaten abgeschlossen sein, in anderen kann er sich über mehrere Jahre erstrecken. Auch die Wetterbedingungen spielen eine wichtige Rolle: Bei gefrorenem Boden oder anhaltendem Regen können Bodenarbeiten nicht durchgeführt werden. Daher ist es empfehlenswert, die Erschließung in wärmere Monate zu verlegen, um mögliche Verzögerungen zu minimieren.
Können Erschließungskosten steuerlich abgesetzt werden?
Wenn Ihr Bauland gewerblich genutzt wird oder Sie die Immobilie vermieten möchten, können Sie die Erschließungskosten vollständig steuerlich absetzen. Bei privat genutztem Wohnraum ist dies jedoch nur bedingt möglich. Bei der erstmaligen Erschließung werden die Kosten dem Grundstück zugerechnet, das keine Abschreibung erfordert.
Hausanschlusskosten für Wasser, Strom, Gas und Kanalisation können über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden, da sie den Wert des Gebäudes erhöhen. Ausgaben für die Modernisierung oder Erneuerung von bestehenden Leitungen oder Kanälen gelten als Werbungskosten und sind direkt absetzbar.
Für detaillierte Informationen wenden Sie sich am besten an Ihren Steuerberater.
Wer kann mich über örtliche Erschließungskosten informieren?
Ob Sie Erschließungskosten zahlen müssen, können Sie schon vor dem Grundstückskauf anhand der Bodenrichtwertdaten herausfinden. Die zuständige Kommune stellt diese Informationen bereit.
In der Bodenrichtwertkarte gibt das Kürzel „ebf“ an, dass das Grundstück erschließungsbeitragsfrei ist – in diesem Fall fallen keine Erschließungskosten an. „Ebp“ bedeutet hingegen, dass Erschließungskosten anfallen. In diesem Fall ist die Gemeinde Ihr Ansprechpartner für alle öffentlichen Erschließungskosten, einschließlich zeitlicher Planung und voraussichtlicher Kosten.
Für detaillierte Informationen zu den Erschließungskosten für Strom, Wasser, Gas und Fernwärme können Sie sich an die regionalen Versorgungsdienstleister wenden.
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Wichtiger Hinweis: Die vorangehenden Texte dienen der ersten Information und Orientierung. Sie sind keine Rechtsberatung und ersetzen nicht die Fachberatung durch einen Notar oder Anwalt.