Immobilie vererben: Fehler vermeiden & Vorbereitungen treffen.
Viele Menschen besitzen Immobilien, sei es das eigene Zuhause oder vermietete Objekte. Doch was passiert mit diesen, wenn man verstirbt? Das Vererben einer Immobilie bedeutet, dass das Eigentum nach dem Tod des Eigentümers auf eine oder mehrere Personen übergeht. Dies kann durch gesetzliche Erbfolge oder durch ein Testament bzw. einen Erbvertrag geregelt werden. Dabei gilt es, verschiedene Faktoren wie Steuern, Pflichtteile und Erbengemeinschaften zu beachten.
Ebenso stellt eine rechtzeitige und kluge Nachlassregelung sicher, dass Ihr Besitz nach Ihren Wünschen übergeht und Erbstreitigkeiten vermieden werden. In diesem Ratgeber erfahren Sie alles Wichtige zur Vererbung von Immobilien, von gesetzlichen Regelungen bis hin zu praktischen Tipps.
Informationen
Erbschaftssteuer bei Immobilien: Was Sie wissen müssen
Beim Vererben von Immobilien können Erbschaftssteuern anfallen. Eine Übersicht über aktuelle Regelungen zur Erbschaftssteuer finden Sie in unserem Ratgeber "Eine geerbte Immobilie verkaufen". Die Höhe der Steuer hängt von mehreren Faktoren ab:
1. Wert der Immobilie
Die Steuerlast richtet sich nach dem Verkehrswert.
2. Verwandtschaftsgrad
Ehepartner und Kinder profitieren von hohen Freibeträgen.
3. Nutzung der Immobilie
Selbstgenutzte Immobilien können unter bestimmten Bedingungen steuerfrei vererbt werden.
Wichtiger Tipp: Wert der Immobilie klären!
Lassen Sie eine professionelle Bewertung Ihrer Immobilie durchführen, um realistische Steuerbelastungen abschätzen zu können. So können Sie sicher gehen, dass der Erbe auch zum Beispiel die Steuerlast für das Erbe tragen kann.
Reden Sie am besten im Vorfeld mit dem Erben darüber, was Sie planen und rechnen Sie gemeinsam durch, was das Erbe bedeutet. So können Sie auch gemeinsam überlegen, ob das Erbe auch so gewünscht ist oder ob man eine Alternative wie eine Schenkung zu Lebzeiten mit eingetragenem Wohnrecht anstreben sollte. Ein Erbe ist auch immer eine Art von Geschenk. Sie möchten bestimmt sicher gehen, dass das Erbe auch wertgeschätzt und angenommen wird. Es soll sicher im Nachhinein keine Belastung für den Erben sein.
Reden Sie am besten im Vorfeld mit dem Erben darüber, was Sie planen und rechnen Sie gemeinsam durch, was das Erbe bedeutet. So können Sie auch gemeinsam überlegen, ob das Erbe auch so gewünscht ist oder ob man eine Alternative wie eine Schenkung zu Lebzeiten mit eingetragenem Wohnrecht anstreben sollte. Ein Erbe ist auch immer eine Art von Geschenk. Sie möchten bestimmt sicher gehen, dass das Erbe auch wertgeschätzt und angenommen wird. Es soll sicher im Nachhinein keine Belastung für den Erben sein.
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Gesetzliche Erbfolge
Gesetzliche Erbfolge vs. Testament: Die richtige Regelung finden
Die gesetzliche Erbfolge in Deutschland regelt, wer erbt, wenn es kein Testament oder Erbvertrag gibt. Sie ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), §§ 1922 ff., festgelegt. Grundsätzlich gilt das sogenannte Ordnungsprinzip, bei dem Verwandte nach Ordnungen eingeteilt sind.
Grundlagen der gesetzlichen Erbfolge:
Sie haben ein Haus geerbt und fragen sich nun, ob Sie es besser selbst bewohnen, verkaufen oder vermieten sollen? Wichtig ist, dass Sie jetzt nichts überstürzen. Mit diesen Schritten machen Sie zuerst einmal alles richtig:
1. Ordnung – Abkömmlinge des Erblassers
Kinder, Enkel, Urenkel usw. Erben zuerst und allein, wenn vorhanden. Kinder erben zu gleichen Teilen.Ist ein Kind bereits verstorben, treten dessen Kinder (also die Enkel) an dessen Stelle.
2. Ordnung – Eltern und deren Abkömmlinge
Eltern des Erblassers und deren Kinder (also Geschwister des Erblassers), Nichten/Neffen. Nur wenn keine Erben 1. Ordnung vorhanden sind.
3. Ordnung – Großeltern und deren Abkömmlinge
Großeltern, Onkel, Tanten, Cousins/Cousinen. Nur, wenn keine Erben der 1. oder 2. Ordnung vorhanden sind.
Weitere Ordnungen folgen analog – mit immer entfernteren Verwandten.
Besonderheit: Ehegattenerbrecht
Der überlebende Ehegatte erbt zusätzlich zu den Verwandten, wie folgt:
Bei Güterstand der Zugewinngemeinschaft (gesetzlicher Regelfall):
1/2 Erbteil, wenn mit Erben 1. Ordnung.
3/4 Erbteil, wenn mit Erben 2. Ordnung oder Großeltern. Bei Gütertrennung oder Gütergemeinschaft gelten besondere Regeln.
Bei Güterstand der Zugewinngemeinschaft (gesetzlicher Regelfall):
1/2 Erbteil, wenn mit Erben 1. Ordnung.
3/4 Erbteil, wenn mit Erben 2. Ordnung oder Großeltern. Bei Gütertrennung oder Gütergemeinschaft gelten besondere Regeln.
Beispiel Aufteilung des Erbes:
Beispiel: Ein Mann stirbt und hinterlässt eine Ehefrau und zwei Kinder. Die Eheleute hatten keinen Ehevertrag.
Kinder: jeweils 1/4 Erbanteil
Ehefrau: 1/2 Erbanteil
Kinder: jeweils 1/4 Erbanteil
Ehefrau: 1/2 Erbanteil
An Freunde vererben
Kann ich mein Haus an einen Freund vererben?
In Deutschland gilt Testierfreiheit. Das bedeutet: Im Testament darf festgelegt werden, wer das Eigentum erbt, unabhängig von Verwandtschaftsverhältnissen. Doch das deutsche Erbrecht kennt klare Regeln, um nahe Angehörige zu schützen. Es wird ein sogenannter Pflichtteil bestimmt, der den Angehörigen zusteht.
Was ist der Pflichtteil?
Der Pflichtteil ist ein gesetzlich garantierter Mindestanteil am Erbe, der bestimmten nahen Verwandten zusteht – selbst dann, wenn sie im Testament nicht bedacht oder ausdrücklich enterbt wurden. Ziel des Pflichtteilsrechts ist es, enge Familienangehörige vor vollständigem Ausschluss vom Erbe zu schützen.
Pflichtteilsberechtigt sind:
Pflichtteilsberechtigt sind:
- Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner
- Kinder (leibliche und adoptierte)
- Enkelkinder, aber nur, wenn deren Elternteil (das Kind des Erblassers) bereits verstorben ist
- Eltern des Erblassers, sofern keine Kinder vorhanden sind
- Geschwister, Onkel, Tanten oder Freunde haben keinen Pflichtteilsanspruch.
Wie hoch ist der Pflichtteil?
Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Die Berechnung erfolgt auf Basis des Wertes des gesamten Nachlasses zum Zeitpunkt des Erbfalls. Dazu gehört auch der Verkehrswert der Immobilie.
Ein Beispiel:
Ein Beispiel:
- Der Nachlasswert (inkl. Immobilie): 400.000 Euro
- Gesetzlicher Erbe wäre z. B. ein einzelnes Kind (100 % Erbquote)
- Pflichtteil = 50 % davon = 200.000 Euro
Wie wird das Erbe aufgeteilt, wenn die Immobilie an einen Freund vererbt wird?
Wird ein Freund als Alleinerbe eingesetzt, erhält er formal die gesamte Immobilie. Pflichtteilsberechtigte Angehörige gehen zwar leer aus, was die Erbquote betrifft – sie können jedoch ihren Pflichtteil in Geld verlangen. Das kann in der Praxis dazu führen, dass der Freund als Erbe die Immobilie verkaufen muss, um den Pflichtteil auszahlen zu können.
Wichtiger TippBeratung beim Notar einholen & mit Angehörigen und Freunden sprechen.
Ein Testament sollte klar formuliert und rechtlich einwandfrei sein, um Streitigkeiten zu vermeiden. Eine notarielle Beratung und Beurkundung ist sinnvoll. Daneben empfehlen wir mit dem Freund über die Pläne zu sprechen und möglichst auch mit der Familie im Vorfeld. So wird möglichst umgegangen, dass sich die Parteien im Erbfall streiten und gegenseitige Forderungen einklagen.
Folgende 3 Tipps helfen das Erbe an einen Freund zu übergeben
Testament
Sie benötigen entweder ein eigenhändig (handschriftlich, mit Datum & Unterschrift) geschriebenes oder ein notariell aufgesetzes Testament. Wir empfehlen immer den Gang zum Notar und eine Beratung durch den Notar.
In jedem Fall ist eine klare Formulierung zu wählen, z. B.: „Ich setze meinen Freund Max Mustermann zum Alleinerben meiner Immobilie in [Adresse] ein.“
In jedem Fall ist eine klare Formulierung zu wählen, z. B.: „Ich setze meinen Freund Max Mustermann zum Alleinerben meiner Immobilie in [Adresse] ein.“
Erbschaftssteuer
Für Freunde gelten nur 20.000 € Freibetrag. Übersteigt der Wert der Immobilie diesen Freibetrag, wird der Rest des Wertes versteuert – teils recht hoch (bis zu 30%).
Beispiel:
Immobilie Wert: 300.000 €
Freibetrag: 20.000 €
Versteuerung: 280.000 € → je nach Steuerklasse 3 (für Freunde) ca. 30% → das sind bis zu 84.000 € Steuer.
Beispiel:
Immobilie Wert: 300.000 €
Freibetrag: 20.000 €
Versteuerung: 280.000 € → je nach Steuerklasse 3 (für Freunde) ca. 30% → das sind bis zu 84.000 € Steuer.
Alternative
Schenkung zu Lebzeiten (auch hier gelten dieselben Freibeträge, aber evtl. steuerlich planbarer)
Nießbrauch oder Wohnrecht vereinbaren. Mehr hierzu in unserem Ratgeber zu dem Thema.
Nießbrauch oder Wohnrecht vereinbaren. Mehr hierzu in unserem Ratgeber zu dem Thema.
Das Erbe sollte mit einem Testament eindeutig geregelt werden.
Erbengemeinschaft
Erbengemeinschaften und ihre Tücken vermeiden
Wenn mehrere Personen eine Immobilie erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Dies kann zu Konflikten führen, insbesondere wenn sich die Erben nicht auf eine Nutzung oder den Verkauf einigen können.
Mögliche Lösungen:
- Eine vorzeitige Regelung im Testament oder Erbvertrag.
- Die Einsetzung eines Testamentsvollstreckers zur Verwaltung der Immobilie.
- Die Schenkung oder Übertragung zu Lebzeiten an einen einzelnen Erben.
Checkliste
So sichern Sie eine reibungslose Immobilienvererbung
Testament
Klärung der gesetzlichen Erbfolge oder Erstellung eines Testaments
Erbschaftssteuer
Prüfung steuerlicher Auswirkungen und Nutzung von Freibeträgen
Alternativen checken
Ggf. rechtzeitige Übertragung zu Lebzeiten in Erwägung ziehen
Vermeidung Erbengemeinschaft
Vermeidung von Erbengemeinschaften durch klare Zuweisung
Beratung
Beratung durch Notar oder Steuerberater einholen
Pro und Contra
Immobilie zu Lebzeiten übertragen: Vor- und Nachteile
Alternativ zur Vererbung kann eine Immobilie bereits zu Lebzeiten übertragen werden. Dies hat mehrere Vorteile:
- Reduzierung der Erbschaftssteuer.
- Rechtssicherheit für die Erben.
- Möglichkeit, Wohnrechte oder Nießbrauchsrechte zu sichern.
Fazit
Planung ist der Schlüssel zur sicheren Immobilienvererbung
Eine frühzeitige und gut durchdachte Regelung der Immobilienvererbung kann nicht nur Streitigkeiten vermeiden, sondern auch finanzielle Vorteile bieten. Nutzen Sie die oben genannten Tipps und lassen Sie sich professionell beraten, um sicherzustellen, dass Ihre Immobilien nach Ihren Wünschen übergehen.
FAQ Immobilie vererben
Brauche ich für ein Testament einen Notar?
Ein Testament muss nicht notariell beglaubigt sein, um gültig zu sein. Ein Testament kann auch eigenhändig geschrieben werden. Wir empfehlen aber immer den Gang zum Notar, da private Testamente häufig angefochten werden. Außerdem hinterlegt der Notar nach der Beglaubigung im Regelfall das Testament beim Nachlassgericht, so dass es auch nicht übersehen werden kann.
Gibt es Wertgrenzen bei Schenkungen?
Ja, bei Schenkungen gibt es in Deutschland steuerliche Freibeträge – also Wertgrenzen, bis zu denen keine Schenkungssteuer anfällt. Diese Freibeträge hängen vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem ab. Mehr hierzu in unserem Ratgeber zum Thema Schenkung.
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Wichtiger Hinweis: Die vorangehenden Texte dienen der ersten Information und Orientierung. Sie sind keine Rechtsberatung und ersetzen nicht die Fachberatung durch einen Notar oder Anwalt.