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Steigende Zinsen: Wie finanziere ich jetzt den Hauskauf oder Hausbau?


Die Zinswende hat im letzten Jahr so richtig Fahrt aufgenommen: Inzwischen haben sich die Zinsen für die Baufinanzierung verdreifacht. Dazu kommt eine zunehmende Verunsicherung durch Inflation, eine ungewisse Zukunft in der Energieversorgung und schwankenden Zinsen - bei gleichbleibend hohen Immobilienpreisen. Dennoch ist es mit der richtigen Planung und dem richtigen Vorwissen möglich, Ihren Immobilienkredit trotz der aktuellen Zinsen zu stemmen.
Aktuelle Situation

Was bedeuten die steigenden Bauzinsen für die Immobilienfinanzierung?


Der Wunsch nach finanzieller Sicherheit ist in der derzeitigen Situation groß. Die aktuelle Zinslage bei Immobilienkrediten lässt momentan allerdings viele Menschen zweifeln, ob die Baufinanzierung und damit der Kauf einer Immobilie sinnvoll ist. Die Zinsen sind derzeit ständig in Bewegung und bieten kaum Sicherheit, ob sie fallen oder weiter ansteigen. Mögliche Mehrkosten durch steigende Zinssätze zeigen sich in folgender Beispielrechnung.

 

Beispielrechnung: Darlehensbetrag 360.000 €


Beispiel 1: Bauzinsen vor dem Zinsanstieg Beispiel 2: Bauzinsen nach dem Zinsanstieg
Zinsstand ca. 2020 Zinsstand ca. 2022
1,2% p.a. 3,5% p.a.
ergibt Zinsbetrag monatlich: ergibt Zinsbetrag monatlich:
360 Euro 1.050 Euro

Die gestiegenen Zinsen bedeuten in dem Beispiel eine Mehrbelastung von 690 Euro pro Monat durch den Zinsanstieg. Steigende Zinsen bedeuten Mehrkosten für Baukredite.

Personen, die nach Ende ihrer Kreditlaufzeit auf eine Anschlussfinanzierung angewiesen sind, leiden unter den steigenden Zinssätzen. Daher ist es in der aktuellen Situation wichtig, genau zu berechnen und zu planen, wie Ihre Finanzierung am besten umsetzbar ist.

Aber auch, wenn das aktuell ein realistisches Beispiel ist, gibt es Wege den Zinsanstieg durch andere Maßnahmen abzufedern und sich trotzdem den Traum eines eigenen Hauses oder einer Eigentumswohnung zu erfüllen. Wir zeigen Ihnen, wie Ihre Immobilienfinanzierung, auch bei gestiegenen Zinsen, weiterhin möglich ist und was Sie bei der Planung Ihrer Finanzierung beachten sollten.
Planung

Was ist bei der Planung der Finanzierung zu beachten?


Eine Immobilie ist meist eine einmalige Investition im Leben. Deshalb haben nur die wenigsten Menschen eigene Erfahrungen, was bei der Immobilienfinanzierung und den dazugehörigen Zinsen zu beachten ist. Umso grundlegender ist es daher, möglichst früh mit der Planung zu beginnen. Das Budget ist dabei einer der wichtigsten Punkte.

 
Die aktuellen Zinsen für einen Immobilienkredit verunsichern viele Menschen.

Die aktuellen Zinsen für einen Immobilienkredit verunsichern viele Menschen.


Das eigene Haus finanzieren: Die Budgetplanung


In einem ersten Schritt finden Sie heraus, was Sie sich leisten können. Das Budget selbst besteht aus dem Eigenkapital und dem Immobilienkredit.

Die Höhe des Kredits berechnet sich individuell aus Ihren persönlichen Einnahmen und Ausgaben. Die Faustregel: Die Monatsrate für den Immobilienkredit sollte nicht mehr als 35 % des monatlichen Nettohaushaltseinkommens betragen.

Eine zentrale Rolle spielt bei der Finanzierungsberechnung das Eigenkapital. Es hilft, die monatlichen Raten zu senken. 

 

Wie finde ich heraus, welchen Betrag ich mir leisten kann?


Um ein Gefühl dafür zu bekommen, wie viel Ihres monatlichen Budgets Sie in den Immobilienkredit samt Zinsen investieren können, ist es hilfreich, eine Liste der ständigen Belastungen zu erstellen. Die sogenannten Lebenshaltungskosten unterteilen sich in zwei Bereiche:

1.    Private Konsumausgaben (z.B. Lebensmittel, Miete, Kleidung, Hygiene & Gesundheit, etc.)
2.    Sonstige Ausgaben (z.B. Versicherungen, Kredite, Bewirtschaftungskosten einer Immobilie, etc.)

Nachdem Sie die Summe dieser Belastungen errechnet haben, analysieren Sie, welche Ausgaben verzichtbar sind. Häufig finden sich dabei vermeidbare Kosten, z.B. eine ungenutzte Mitgliedschaft im Fitnessstudio, überflüssige Abonnements oder Versicherungen, die Sie nicht mehr benötigen. Aber Achtung: Die Berufsunfähigkeitsversicherung oder die Risikolebensversicherung sind wichtig, um die Finanzierung Ihrer Immobilie zu sichern.

 
Lassen Sie sich hier beraten
Eigenkapital

Welche Rolle spielt das Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung?


Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto wahrscheinlicher ist die Zusage für den Immobilienkredit und desto geringer ist das Finanzierungsrisiko. In der Regel profitieren Sie von günstigeren Bauzinsen, da ein hoher Anteil an Eigenkapital das Ausfallrisiko für die Bank reduziert. Steigenden Bauzinsen können Sie so entgegenwirken.

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist ebenfalls möglich. Für die sogenannte 110 % Finanzierung müssen Sie allerdings eine äußerst gute Bonität nachweisen. Zudem muss die Immobilie in einem guten Zustand sein und sich in einer attraktiven Lage befinden. Die Voraussetzungen für die vollumfängliche Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital sind also sehr hoch.

 
Die Budgetplanung ist ein wichtiger Aspekt bei der Immobiliensuche.

Zu wissen, was man sich leisten kann, erleichtert die Suche nach der Traumimmobilie.


Was fällt alles unter das Eigenkapital?


Grundsätzlich lassen sich bei der Immobilienfinanzierung drei Kategorien von Eigenkapital unterscheiden:
 

1. Bargeld, Wertpapiere und Grundstück

Unter das klassische Eigenkapital fallen alle Ersparnisse auf Ihren Konten, Bargeld sowie Wertpapiere und Investmentfonds. Auch Lebensversicherungen, Immobilien oder bereits bezahlte Baugrundstücke werden auf das Eigenkapital angerechnet.
 

2. Eigenleistung

Als Eigenleistungen rechnen Sie solche Arbeiten an, die Sie eigenständig an der Immobilie vornehmen. Hier ist es wichtig, wirklich nur solche Arbeiten zu übernehmen, die Sie, Freunde und Familie wirklich selbst erledigen, z.B. Malerarbeiten. Zu viele oder zu handwerkliche Aufgaben sind Handwerkern zu überlassen. Eigene Tätigkeiten müssen Sie bei der Bank nachweisen. Diese rechnet den Stundenlohn der Handwerker, den Sie durch die Eigenleistung eingespart haben, auf das Eigenkapital an. Einen guten Richtwert bieten dabei Kostenvoranschläge von lokalen Handwerksunternehmen, an deren Lohnkosten Sie sich bei der Kalkulation orientieren können.
 

3. Zugeteilter Bausparvertrag

Der Bausparvertrag gilt nur dann als Eigenkapital, wenn er zum Zeitpunkt der Finanzierung zugeteilt wird. Die Zuteilung bedeutet, dass Sie die Mindestansparzeit sowie das Mindestguthaben des Vertrags erreicht haben. Ein Vorteil bei der Anrechnung des Bausparvertrags liegt in der Flexibilität, denn Sie können frei darüber entscheiden, ob und wie viel der Summe Sie für die Baufinanzierung einbringen möchten.


 

Wie viel Eigenkapital benötigen Sie für eine Immobilienfinanzierung?

Eine Faustregel besagt, dass Sie mindestens die Kaufnebenkosten der Immobilie als Eigenkapital zur Verfügung haben sollten. Das sind etwa 12 bis 15 % des Kaufpreises. Andere Tipps zur Baufinanzierung besagen, mindestens 20 bis 30 % des Immobilienwertes zuzüglich der Nebenkosten des Kaufs als Eigenkapital vorzuweisen. In jedem Fall gilt: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto sicherer ist die gesamte Finanzierung aufgestellt.

Doch Achtung: Der Kaufpreis entspricht nicht zwingend dem Finanzierungspreis. Gerade bei älteren Objekten sind Renovierungen oder Modernisierungen häufig unabdingbar. Eine Nachfinanzierung ist in diesem Fällen teuer.

Sprechen Sie daher frühzeitig mit Ihrer Familie darüber, inwiefern sie Sie beim Immobilienkredit bzw. den dazugehörigen Zinsen unterstützen können. Ein Vorgriff auf das Erbe oder das Einbringen des Elternhauses als Sicherheit sind dabei gern gewählte Varianten. Ebenfalls sinnvoll ist eine Beratung durch einen Experten, um Ihre Möglichkeiten durchzusprechen und zu sehen, was mit Ihrem Budget möglich ist.  

 
Tipps

6 Tipps, wie Ihre Baufinanzierung trotz steigender Zinsen erfolgreich ist.


Es gibt verschiedene Möglichkeiten die Baufinanzierung abzusichern. Wichtig sind grundlegende Gedanken und Überlegungen zum finanziellen Spielraum. Wir geben Ihnen 6 Tipps, wie Sie Ihren Traum von der eigenen Immobilie verwirklichen können in Zeiten von steigenden Zinsen.
 

1. Die passende Immobilie suchen und finden.

Überlegen Sie sich gut, welche Ansprüche Sie im Moment an eine Immobilie stellen. Reicht das Budget gerade nicht für das freistehende Einfamilienhaus, sollten Sie überlegen, ob die Familie nicht auch in einem Doppelhaus oder Reihenhaus glücklich sein kann. Grundsätzlich gelten die eigenen vier Wände immer noch als sicherste Altersvorsorge, doch muss der Traum auch bezahlbar sein und im Budget liegen.  
 
Hier die passende Immobilie finden


2. Nebenkosten bei der Finanzierung richtig einplanen und kalkulieren.


Neben den steigenden Hypothekenzinsen gibt es eine Reihe weiterer Kosten, die neben dem eigentlichen Preis der Immobilie auf Sie zukommen:
  • Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2 % des Immobilienpreises)
  • Grunderwerbssteuer (ca. 3,5 bis 6,5 % des Immobilienpreises)
  • Grundsteuer
  • Maklerprovision (gleichmäßig aufgeteilt auf die Parteien, ca. 3-7 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer)
  • Ggf. Kosten für die Renovierung bzw. Modernisierung der Immobilie
Weitere Nebenkosten, z.B. Versicherung, Gutachterkosten, Kosten für die Erschließung des Grundstücks, Abriss bestehender Gebäude auf dem GrundstückGenauso wie bei den Kosten für die Finanzierung der eigentlichen Immobilie gilt auch bei den Nebenkosten: Planen Sie realistisch. Gerade bei den aktuellen Zinssätzen für die Immobilienfinanzierung ist eine Nachfinanzierung teuer. Mit der richtigen Vorbereitung vermeiden Sie unnötige Kosten.

 

3. Zinssicherheit schaffen.

Bei der Immobilienfinanzierung ist ein niedriger Zinssatz besonders wichtig. Aufgrund der Höhe der Kreditsumme besteht ein höheres Risiko als bei vielen anderen Krediten. Grundsätzlich haben Sie drei Möglichkeiten, sich gegen das Risiko eines Zinsanstiegs abzusichern:

 
Bausparvertrag einbringen.
Der Bausparvertrag ist ein probates Mittel, um sich vor zukünftigen Zinserhöhungen zu schützen. Durch die Kombination von Anspar- und Darlehensphase mit festem Zinssatz entsteht Zinssicherheit. Einzige Voraussetzung ist, dass Sie Baufinanzierung und Bausparvertrag so aufeinander abstimmen, dass der Bausparvertrag genau dann fällig wird, wenn die Zinsbindung der Baufinanzierung ausläuft.
Verträge mit langer Zinsbindung wählen.
Von niedrigen Zinsen beim Immobilienkredit profitieren Sie nur dann, wenn diese langfristig gelten. Eine Baufinanzierung mit langer Zinsbindung empfiehlt sich somit besonders in Zeiten steigender Zinsen. Mit einer längeren Bindung sichern Sie sich auch bei zukünftig steigenden Zinsen der Immobilienfinanzierung den aktuellen, niedrigeren Zinssatz. So profitieren Sie dauerhaft von einer geringeren finanziellen Belastung.
Mit steigenden Gehältern kalkulieren.
Gehälter steigen tendenziell eher, als dass sie sinken. Mit einem höheren Budget sinkt die Belastung, die Sie durch steigende Zinsen bei Immobilien erfahren. Durch eine Kalkulation mit wachsenden Gehältern können Sie so ebenfalls Zinssicherheit erreichen.


4. Auf flexible Konditionen des Kredits achten.

Gerade in Zeiten steigender Hypothekenzinsen ist es wichtig, die Konditionen Ihrer Baufinanzierung genau zu überprüfen. Da die Finanzierung vorwiegend über einen Zeitraum von mehreren Jahren läuft, ist Flexibilität dabei ein wichtiges Thema. Lebenssituationen, Pläne sowie finanzielle Möglichkeiten ändern sich oft im Laufe dieser Spanne, was flexible Raten und Sondertilgungen relevant macht. So lassen sich z.B. Monatsraten erhöhen, wenn Sie mehr Budget zur Verfügung haben und den Kredit schneller tilgen möchten. Genauso gilt dies im umgekehrten Fall.

Sondertilgungen bieten zusätzliche Flexibilität. Diese Option bietet sich zum Beispiel an, wenn Sie hohe Steuerrückzahlungen oder eine Auszahlung Ihrer Lebensversicherung erwarten. Mit Sondertilgungen zahlen Sie höhere Beträge auf einen Schlag zurück.

 

5. Auf staatliche Förderung zurückgreifen.

Beim Kauf oder Bau einer Immobilie bietet der Staat im Rahmen der Förderoptimierung einige Hilfsmittel an, die Sie beantragen können. Dabei profitieren Sie z.B. von:
  • Wohnungsbauprämie
  • Vermögenswirksamen Leistungen des Arbeitgebers
  • Wohn-Riester
  • Zinsvergünstigten KfW- oder NRW-Bank-Krediten, z.T. auch EK-Ersatzdarlehen
Auch beim Rückgriff durch staatliche Fördermittel gilt: Je früher Sie mit dem Sparen anfangen, desto mehr Budget kommt schlussendlich für die Finanzierung zusammen. Es lohnt sich also, sich rechtzeitig mit den Optionen zu beschäftigen, die Ihnen dabei zur Verfügung stehen.

 

6. Finanzielle Puffer für potenzielle Engpässe planen.

Bei der Kalkulation Ihres Budgets für die Immobilienfinanzierung sind finanzielle Puffer wichtig. Unerwartet hohe Ausgaben, z.B. für die Behebung unentdeckter Baumängel, fangen Sie so auf. Auch außerplanmäßige Ausgaben, die unabhängig von der Immobilienfinanzierung und den dazugehörigen Zinssätzen aufkommen, machen Rücklagen wichtig. Grundsätzlich empfiehlt es sich, zwei bis drei Monatsgehälter als Absicherung zur Verfügung zu haben.

 
Steigen die Zinsen für Immobilien, steigt auch das für die Finanzierung notwendige Budget.

Beachten Sie unsere Tipps zur Immobilienfinanzierung in Zeiten steigender Zinsen und erfüllen sich Ihren Traum vom eigenen Zuhause.

Finanzierungsaufbau

Wie sieht der klassische Aufbau einer vollständigen Immobilienfinanzierung aus?


Bei der Finanzierung von Immobilien ist es hilfreich, sich in der Planungsphase an der 20 – 30 – 50 Regel zu orientieren. Diese besagt, dass die Ausgaben des monatlichen Nettoeinkommens in drei Kategorien aufzuteilen sind: 20 % der Ausgaben entfallen vorzugsweise auf das Sparen oder die Tilgung von Schulden, 30 % auf persönliche Bedürfnisse und 50 % auf Grundbedürfnisse. Der Aufbau der Finanzierung setzt sich in der Regel wie folgt zusammen:

1.    Planung der Finanzierung

2.    Festlegung der monatlichen Finanzierungsrate basierend auf dem individuellen Budget

3.    Auswahl geeigneter Immobilien und Festlegung auf ein Objekt

4.    Finanzierungsmöglichkeiten vergleichen (z.B. Banken, Sparkasse Bausparkasse LV) und Anspruch auf staatliche Fördermittel prüfen

5.    Aufsetzen und Unterzeichnen des Kaufvertrags

6.    Ggf. Planung der Anschlussfinanzierung

Zeitlich, bildet der Übergang in die Rente den Zeitpunkt, an dem die Finanzierung Ihrer Immobilie abgeschlossen sein sollte. Im Schnitt dauert eine vollständige Immobilienfinanzierung etwa 15 bis 35 Jahre. Aus diesen beiden Faktoren lässt sich die angestrebte monatliche Tilgungsrate berechnen.
Fazit

Lassen Sie sich nicht von Ihrem Traum abhalten.


Die Zinsen beim Hauskauf steigen – das allein ist allerdings kein Grund, sich von einer Immobilienfinanzierung abhalten zu lassen. Voraussetzung für eine erfolgreiche Baufinanzierung ist jedoch, dass Sie realistisch kalkulieren. Die Kosten der Immobilie sowie planbare und unvorhersehbare Nebenkosten sollten Sie ebenso einbeziehen wie mögliche Änderungen der Lebensumstände, z.B. Jobverlust oder Kinderwünsche.

Vor allem aber gilt: Lassen Sie sich von steigenden Bauzinsen nicht verunsichern. Wie sich das Zinsniveau entwickelt, können selbst Experten nicht voraussagen. Daher sollten Sie nicht zögern, wenn Sie Ihre Traumimmobilie bereits gefunden haben, denn die ist letztlich die beste Altersvorsorge.

Lassen Sie sich hier beraten

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Wichtiger Hinweis: Die vorangehenden Texte dienen der ersten Information und  Orientierung. Sie sind keine Rechtsberatung und ersetzen nicht die Fachberatung durch einen Notar oder Anwalt.
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