Mietpreisbremse: Schluss mit überteuertem Wohnraum - Tipps und Tricks für Mieter

Die Mietpreisbremse ist ein Gesetz, das der Bundestag 2015 beschlossen und 2020 noch einmal nachgebessert hat. Sie gilt in zahlreichen deutschen Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt und soll den Anstieg der Mietpreise begrenzen. Ob ein Wohnungsmarkt als angespannt gilt oder nicht, beschließen die Bundesländer. Derzeit gilt das für mehr als 400 Städte und Gemeinden, darunter Hamburg, Köln und München. Die Mietpreisbremse legt fest, dass die Miete bei Neuvermietungen maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.  

Begrenzung des Mietpreisanstiegs: Die Mietpreisbremse soll den starken Anstieg der Mieten in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt bremsen und verhindern, dass Mieter übermäßig hohe Mietkosten tragen müssen. Die nämlich waren bis dahin nur in bestehenden Mietverhältnissen durch die Kappungsgrenze vor einem Mietanstieg über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus geschützt. 

Sicherung von bezahlbarem Wohnraum: Durch die Begrenzung der Mietpreise sollen insbesondere Menschen mit geringerem Einkommen die Möglichkeit haben, sich weiterhin bezahlbaren Wohnraum leisten zu können. Die Mietpreisbremse soll soziale Gerechtigkeit fördern und Wohnraumknappheit entgegenwirken. 

Schutz vor Mietwucher: Die Mietpreisbremse soll Mieter vor überhöhten Mietpreisen schützen und verhindern, dass Vermieter die Knappheit des Wohnraums ausnutzen, um exorbitante Mieten zu verlangen. Sie soll ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den Interessen von Mietern und Vermietern schaffen. 

In welchen Gebieten eine Mietpreisbremse gilt, legen die Länder für einen Zeitraum von maximal fünf Jahren fest. Außerdem müssen diese begründen, warum der Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Ein Indikator kann beispielsweise sein, dass die Bevölkerung wächst, ohne dass mittels Neubauten benötigter Wohnraum geschaffen wird.  

Mietbremse gilt vorerst fast ausnahmslos bis 2025 
Nach dem Beschluss 2020 im Bundestag über eine Verlängerung der Verordnungen gelten diese nun in den meisten Fällen bis 2025. Ausnahmen sind Mecklenburg-Vorpommern (Mietbremse gilt bis 2023) sowie das Saarland, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein, die keine Mietbremse haben. Eine Verlängerung der bestehenden Regelungen bis 2029 wird von der Ampelregierung angestrebt. In den folgenden Bundesländern des Geschäftsgebiets der LBS Immobilien GmbH NordWest gelten die aufgeführten Bedingungen: 

 

*Tabelle Stand Sept. 2023

Die Rechte von Mietern und Vermietern hinsichtlich der Mietpreisbremse können je nach Land und Region variieren. Im Allgemeinen haben beide Seiten jedoch einige grundlegende Rechte im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse.

 

Für Mieter etwa gelten folgende wichtige Punkte: 

• Auskunftsrecht: Mieter haben das Recht, bei Neuvermietung oder Mietvertrag-Verlängerung Informationen über den örtlichen Mietspiegel und die Vormiete zu verlangen. Dies ermöglicht es ihnen, die Einhaltung der Mietpreisbremse zu überprüfen. 
   
• Mietminderung: Wenn ein Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstößt und die Miethöhe den üblichen Mietspiegel weit übertrifft, können Mieter eine Mietminderung geltend machen. Sie dürfen die Differenz zwischen der tatsächlich gezahlten Miete und der zulässigen Miete zurückfordern. 
   
• Rückforderung: Es gibt Fälle, in denen Mieter zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurückfordern können, wenn sie nachweisen, dass der Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstoßen hat. 
   
• Meldepflichtverletzung: Wenn ein Vermieter der gesetzlichen Auskunftspflicht bezüglich der ortsüblichen Vergleichsmiete oder anderer relevanter Informationen verletzt, kann dies als Verstoß gegen die Mietpreisbremse angesehen werden. Mieter haben in solchen Fällen das Recht, den Vermieter aufzufordern, die erforderlichen Informationen offenzulegen. 

 

Auch Vermieter haben bestimmte Rechte, die von Bundesland zu Bundesland variieren können. Die wichtigsten Rechte von Vermietern im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse im Überblick:  

• Ausnahmen von der Mietpreisbremse: In einigen Fällen sind Vermieter von der Mietpreisbremse ausgenommen. Zum Beispiel können ein Neubau oder eine Wohnung nach Modernisierung von der Mietpreisbremse ausgenommen sein. Diese Ausnahmen variieren je nach Bundesland und Region. 
   
• Mieterhöhungen bei Mieterwechsel: Wenn ein Mieter sein Mietverhältnis beendet und ein neuer einzieht, darf der Vermieter die Miete auf den örtlichen Mietspiegel anpassen oder sie um einen bestimmten Prozentsatz erhöhen, falls dies erlaubt ist. Die genauen Regeln und Höchstgrenzen für die Mieterhöhung können je nach Land und Region variieren. 
   
• Begründung von höheren Mieten: Vermieter dürfen in einigen Fällen höhere Mieten verlangen. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn die bisherige Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lag oder hohe Modernisierungskosten angefallen sind (Modernisierungsmieterhöhung). 
   
• Rechtliche Durchsetzung: Vermieter haben das Recht, ihre Interessen rechtlich zu vertreten, wenn sie der Meinung sind, dass die Mietpreisbremse unzulässig angewendet wird oder sie berechtigte Gründe haben, höhere Mieten zu verlangen. 

 

Der § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) regelt die Mietpreisbremse. Hier erfahren Sie, in welchen Fällen diese Bremse gilt – oder eben auch nicht gilt: 

1. Staffelmiete: Bei Mietverträgen mit einer Staffelmiete greift die Mietpreisbremse, denn bei einer Staffelmiete ist bereits zu Beginn des Mietverhältnisses festgelegt, dass die Miete in bestimmten Zeitabständen in festgelegten Beträgen erhöht wird. 
    
2. Möblierte Wohnung: Eine möblierte Wohnung unterliegt in der Regel der Mietpreisbremse, denn für möblierten Wohnraum darf der Vermieter in der Regel keine höheren Mieten verlangen. Es sei denn, die Wohnung wird nur temporär vermietet oder es handelt sich um ein Privatzimmer in der Wohnung des Vermieters. 
    
3. Neubauwohnungen: Neubauwohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Dies soll Anreize für den Neubau von Wohnungen schaffen. Die genauen Regelungen können jedoch von Land zu Land unterschiedlich sein. In der Regel gilt: Wenn eine Wohnung erstmalig nach dem 1. Oktober 2014 erbaut und vermietet wurde, ist die Mietpreisbremse nicht zu beachten. 
    
4. Modernisierung und energetische Sanierung: Die Mietpreisbremse betrifft die Miete bei Neuvermietungen und berührt nicht die Modernisierung oder energetische Sanierung von Bestandsimmobilien. In einigen Fällen können Vermieter nach einer Modernisierung höhere Mieten verlangen, müssen jedoch die gesetzlichen Vorschriften zur Mieterhöhung einhalten. 
    
5. Mietsenkung: Hat ein Vormieter schon eine um 10 Prozent über dem ortsüblichen Schnitt liegende Miete gezahlt und diese liegt bei Inkrafttreten der Mietpreisbremse bereits über der Grenze, muss der Vermieter diese nicht senken. 

Wenn eine Mieterhöhung unterhalb der Mietpreisbremse liegt, gelten in der Regel die üblichen Regelungen des Mietrechts. Hier sind einige wichtige Punkte zu beachten: 

• Vereinbarung im Mietvertrag: Im Mietvertrag kann bereits eine Vereinbarung über zukünftige Mieterhöhungen getroffen worden sein. Solche Vereinbarungen müssen jedoch klar und eindeutig sein und den gesetzlichen Vorschriften entsprechen. 
   
• Indexmiete: Die Indexmiete basiert auf einem Index, der die Entwicklung der Lebenshaltungskosten widerspiegelt. Die Miete kann gemäß dieser Indexmiete regelmäßig angepasst werden, häufig jährlich. 
   
• Modernisierungsmieterhöhung: Wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat, kann er unter bestimmten Bedingungen eine Mieterhöhung verlangen. Die Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungen unterliegt jedoch Vorschriften und muss Kriterien erfüllen. 
   
• Staffelmiete: Solange diese Vereinbarung im Mietvertrag wirksam ist, können die Mieterhöhungen entsprechend den vereinbarten Staffeln durchgeführt werden. 
   
• Kappungsgrenze: In einigen Ländern gibt es eine sogenannte Kappungsgrenze, die die Höhe der Mieterhöhung begrenzt. Die Kappungsgrenze legt fest, dass die Miete innerhalb eines bestimmten Zeitraums nur bis zu einem bestimmten Prozentsatz erhöht werden darf, unabhängig von der Mietpreisbremse. 

Wer einen Indexmietvertrag unterschreibt, ist nicht an die üblichen Mietpreise vor Ort gebunden. Sprich: Die Mietpreisbremse gilt bei der Indexmiete nicht. In diesem Fall ist der Verbraucherpreisindex entscheidend, den das Statistische Bundesamt regelmäßig festlegt. Steigt dieser stärker an als die Vergleichsmiete, ermöglicht das Vermietern dauerhaft höhere Erträge, als es die Mietpreisbremse eigentlich zulassen würde. Bei einer gegenteiligen Entwicklung kann aber auch der Mieter profitieren. 

Die Mietpreisbremse wurde eingeführt, um den starken Anstieg der Mieten in beliebten Städten und Regionen einzudämmen und bezahlbaren Wohnraum für alle zu sichern. Sie soll soziale Gerechtigkeit fördern, Mieter vor überhöhten Mietpreisen schützen und ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den Interessen von Mietern und Vermietern schaffen. Die Regelungen der Mietpreisbremse gelten in über 400 deutschen Städten und Gemeinden, wobei Ausnahmen für Neubauwohnungen und Indexmieten bestehen. Es ist wichtig, dass Mieter ihre Rechte kennen und bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse entsprechende Maßnahmen ergreifen können, um eine faire Mietpreisgestaltung sicherzustellen. 

 

Wenn Sie eine Wohnung oder eine Immobilie suchen, ob zur Miete oder zum Kauf, ist es immer ratsam, sich die Unterstützung durch Immobilienmakler zu sichern. Diese kennen den Markt mit den ortsüblichen Vergleichsmieten und haben weiterführende, verlässliche Informationen darüber, wie hoch die Nebenkostenabrechnung des Objekts ist und ob etwa eine Modernisierung oder energetische Sanierung erfolgt ist. 

Wichtiger Hinweis: Die vorangehenden Texte dienen der ersten Information und  Orientierung. Sie sind keine Rechtsberatung und ersetzen nicht die Fachberatung durch einen Notar oder Anwalt.