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Scheidung und Immobilien.

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Die eigenen vier Wände bieten in der Regel nur Vorteile: Ein schönes Zuhause, Schutz vor Wohnungskündigungen sowie eine solide und verlässliche Kapitalanlage für das Alter.

Doch in manchen Lebenslagen sind Immobilien eine besondere Herausforderung für ihre Besitzer.

Trennt sich beispielsweise ein Ehepaar sollte in Hinblick auf den richtigen Umgang mit dem eigenen Haus bzw. der eigenen Wohnung einiges beachtet werden.

Der Zugewinnausgleich.

Bei einer Scheidung stellt sich die Frage, ob ein Zugewinnausgleich geleistet werden muss. Da die meisten Ehen in Deutschland ohne einen Ehevertrag geschlossen werden, gelten sie rechtlich als Zugewinngemeinschaften.

Das BGB (§1373) sagt dazu: „Zugewinn ist der Betrag, um den das Endvermögen eines Ehegatten das Anfangsvermögen übersteigt.“ Vor dem Gesetz bleiben also die Vermögen beider Partner auch während der Ehe getrennt. Kommt es jedoch zu einer Scheidung, so findet ein Ausgleich des sogenannten „Zugewinns“ statt: Während der Ehe erworbene Vermögensgüter müssen zwischen den Ehepartnern finanziell ausgeglichen werden. Stichtag für die Berechnung ist der Tag des Zugangs des Scheidungsantrages. An diesem Tag endet offiziell die Ehe.

 

Die vereinfachte Berechnung.

Der Zugewinnausgleich ist meistens eine einfache mathematische Berechnung. Beide Ehegatten ermitteln das Vermögen zum Ende der Beziehung (Endvermögen). Davon wird das jeweilige Anfangsvermögen abgezogen. Diese Summe wird Zugewinn genannt. Ergibt sich zwischen beiden Zugewinn-Summen eine Differenz, ist damit der Zugewinnausgleich ermittelt. Dieser wird zwischen den Ehegatten hälftig aufgeteilt. 

Ehegatte 1: Endvermögen – Anfangsvermögen = Zugewinn 1

Ehegatte 2: Endvermögen – Anfangsvermögen = Zugewinn 2

Zugewinn 1 – Zugewinn 2 = Differenz
Differenz /2 = Zugewinnausgleich

Gemeinsames Eigentum.

Bei einer gemeinsamen Immobilie wird es komplizierter, da der Zugewinnausgleich nur in barer Münze zu zahlen ist. Die Ehepartner müssen sich also darüber einigen, was mit der Immobilie passieren soll, um sie finanziell untereinander aufzuteilen. Verschiedene Szenarien kommen hier vor:

1.         Gemeinsamer Verkauf mit Aufteilung des Erlöses.
2.         Auszahlung eines Partners und Übernahme der Immobilie.

Kommt es zu keiner Einigung, so entscheidet ein Gericht. Hierdurch entstehen jedoch wesentlich höhere Kosten als bei einer gütlichen Einigung. Diese Situation sollte möglichst verhindert werden. Entscheidend ist, wem die Immobilie tatsächlich gehört: Beiden zu gleichen oder ungleichen Teilen oder nur einem Ehepartner?

 

Trennung des gemeinsamen Eigentums.

Mit der Scheidung werden die gemeinsamen Angelegenheiten und Besitztümer der Ehepartner getrennt. Dazu zählt auch die Auseinandersetzung in Bezug auf Immobilien. Auch hier gilt, dass eine gütliche Einigung ein wesentlicher Baustein für eine zügige Lösung ist und so Kosten und Nerven sehr schonen kann. Für eine gemeinsame Immobilie tragen beide Eigentümer die Verantwortung. Alle Schritte sollten gut überlegt sein und in vielen Fällen lohnt sich auch die Hinzuziehung von externem Sachverstand.
 
1.      Verkauf
Möchte keiner der getrennten Ehepartner die Immobilie weiter nutzen oder kann den erforderlichen Ausgleich nicht bezahlen, kann ein gemeinschaftlicher Verkauf durchgeführt werden. Nach Abzug aller Kosten sowie bestehender Darlehen wird der Erlös aufgeteilt. Schon im Vorfeld sollten Fragen zu steuerlichen Folgen bzw. Ansprüchen der Bank - beispielsweise Vorfälligkeitsentschädigung bei Kreditablösung – penibel geklärt werden. Auch hierbei helfen die Experten der LBS Immobilien.
 
2.      Übertragung auf den Ehepartner
Besteht Einigkeit darüber, wer die Immobilie behalten soll, können die getrennten Ehepartner dies notariell regeln. So werden – wie beim Hauskauf - der neue Eigentümer und der angemessene Ausgleich für den anderen festgelegt. Anschließend erfolgt die Änderung des Grundbuches. Zur Sicherheit aller Beteiligten lohnt es sich immer, ein Wertgutachten erstellen zu lassen. Die Experten der LBS helfen gerne mit ihrer Expertise. Bei einer Übertragung entstehen Kosten für den Notar und die Änderung im Grundbuch.
 
3.      Übertragung auf Dritte
„Dann überschreiben wir das Haus einfach auf unser Kind.“ Was sich so einfach anhört, birgt einige Unwägbarkeiten. Für eine Übertragung an Dritte, so das gemeinsame Kind, ist die Zustimmung beider Partner erforderlich, bei noch nicht erreichter Volljährigkeit des Begünstigten auch die Genehmigung durch das Vormundschaftsgericht. Vor diesem Schritt muss jedoch sicher gestellt sein, dass sich der Begünstigte den Unterhalt der Immobile finanziell leisten kann. 
 
 4.      Realteilung
In seltenen Fällen wird die bis dahin gemeinsam genutzte Wohneinheit geteilt. Nach einem Umbau werden die beiden neuen Wohnungen nach den Vorgaben des Wohneigentumsgesetzes geteilt. Anschließend steht es jedem Eigentümer frei die Immobilie zu verkaufen, zu vermieten oder selbst zu nutzen. Sehr schwierig dürfte diese Lösung bei einer Eigentumswohnung sein, da die schon bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft diese Maßnahme einstimmig genehmigen muss.    
 
5.      Vermietung
Kommt ein Verkauf oder eine Übertragung nicht in Betracht, können die Ex-Partner die Immobilie auch vermieten. Dazu ist jedoch ein gemeinsames Vorgehen erforderlich, um die Wahl des Mieters, die notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen sowie die Erstellung der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung zu koordinieren bzw. durchzuführen.

 

Tipp: Zwangsversteigerung vermeiden!

Können sich die ehemaligen Partner nicht auf ein Vorgehen einigen, kommt es zu einer Teilungs- oder Zwangsversteigerung. Einen Antrag kann jeder im Grundbuch verzeichnete Eigentümer stellen. Durch einen Gutachter wird anschließend der Wert der Immobilie ermittelt und so die Untergrenze für das Gebotsverfahren festgelegt. Diese liegt oft erheblich unter dem Marktwert. In einer öffentlichen Sitzung des Vollstreckungsgerichtes wird dann die Immobilie versteigert. Dabei ist der zu erlösende Kaufpreis sehr unkalkulierbar und erreicht häufig nicht das Niveau eines freihändigen Verkaufes. Darüber hinaus entstehen den Verkäufern weitere Kosten durch den Gutachter und das Gericht. Dieses stellt nach erfolgreichem Verkauf einen Teilungsplan auf, mit dem die Ex-Partner die Verteilung des Erlöses festlegen sollen. Kommt es hier zu keiner Einigung, legt das Gericht die Quote fest.

Alleiniges Eigentum.

Ist nur einer der beiden Ehepartner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, dann gehört ihm diese rechtlich gesehen allein.

Ein Haus oder eine Wohnung als Alleineigentum hat finanzielle Folgen. So führt Immobilieneigentum auch zu einem Zugewinnausgleich. Dazu ist es egal, ob das Haus während der Ehe gekauft, neu gebaut oder um- bzw. ausgebaut wurde. Bei einem Ausbau oder einer Modernisierung ist es auch ohne Bedeutung, ob das Haus schon vor der Eheschließung im Besitz eines Ehepartners war. Ein geerbtes Haus zählt zum privilegierten Anfangsvermögen und fällt nur dann in den Zugewinnausgleich, wenn es während der Ehe ausgebaut oder modernisiert worden ist. Die Wertsteigerung ist beim Zugewinnausgleich zu betrachten.

Auch wenn die Immobilie nur einem Ehepartner allein gehört, kann er bis zur Scheidung mit dieser nicht einfach machen, was er will. Einem Verkauf muss der andere Partner ausdrücklich zustimmen (§1365 BGB). Erst nach der rechtskräftigen Scheidung kann er alleine über die Immobilie verfügen. Konnte man sich aber bis zur Scheidung nicht über den Zugewinnausgleich einigen, so kann dieses Verfahren vom Scheidungsverfahren abgetrennt werden. Dann ist bei einer Veräußerung ebenfalls das Einverständnis des Partners nötig.
 

Wohnrecht in der Trennungsphase.

In der akuten Trennungsphase muss zuerst die Frage geklärt werden, wer in der gemeinsamen Wohnung bleiben darf. Die Rechtslage regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 1567ff. BGB). Grundsätzlich besitzen beide Partner, egal wer den Mietvertrag unterschrieben hat oder im Grundbuch steht, ein Wohnrecht. Im Normalfall darf laut Gesetz derjenige in der Wohnung bleiben, bei dem die Kinder leben.

Kredit - Verträge sind zu halten.

Pacta sunt servanda! (Verträge sind zu halten) – auch im Fall einer Scheidung bleibt der gemeinsame Darlehensvertrag bestehen. Wer den Kreditvertrag unterschrieben hat, muss weiterhin für Zins und Tilgung aufkommen. Da ist es unerheblich, ob der Kreditnehmer weiterhin die Immobilie nutzt.

Haben beide Partner den Vertrag unterzeichnet, werden ihnen jeweils 50 Prozent der vereinbarten Rückzahlungen zugeordnet. Allerdings sind sie gegenüber der Bank für den gesamten Betrag verantwortlich. Heißt konkret, dass ein Ehepartner nicht mit Verweis auf den zweiten Kreditnehmer nur die Hälfte der fälligen Rate bezahlen kann. 

Eine Ablösung bzw. Umschreibung des Kreditvertrages ist mit Kosten verbunden. Im Umgang mit Darlehensverträgen drohen viele und letztlich auch teure Fehler. Eine fachliche Beratung ist daher unbedingt zu empfehlen.

Stichwort: Einvernehmliches Handeln.

„Scheiden tut weh“ – doch blinde Wut auf den Ex-Partner verstellt den Blick auf die besten Lösungen. Allgemein gilt, dass einvernehmliches Handeln viel Zeit, Geld und Ärger ersparen kann. So ist es möglich, Fristen, Zahlungen oder Abläufe gemeinsam und für beide Seiten am besten zu planen. Bei einer gemeinsamen Immobilie ist in den meisten Fällen der gemeinschaftliche Verkauf der beste Weg. Aufgrund der sehr positiven Preisentwicklung am Immobilienmarkt kann in vielen Fällen sogar ein Plus erwirtschaftet werden. So können sich mit dem zurückgewonnenen Eigenkapital beide Partner wieder etwas Neues aufbauen – beispielsweise eine Wohnung oder ein Haus kaufen - und wieder positiv in die Zukunft schauen.

Informieren Sie sich auf jeden Fall immer frühzeitig und scheuen Sie sich nicht, Fachleute zu Rate zu ziehen. Lassen Sie sich auch nicht von Kosten, beispielsweise für eine rechtliche Beratung, abschrecken. Denn guter Rat ist teuer, schlechter Rat kann jedoch ruinös sein. Eine Anmerkung unsererseits: Die vorangehenden Texte dienen der ersten Information und Orientierung. Sie sind keine Rechtsberatung und ersetzen nicht die Fachberatung durch einen Notar oder Anwalt.

Sie befinden sich in einer Scheidung oder stehen kurz vor dieser schwierigen Lebensphase und müssen nun eine gemeinsame Immobilie verkaufen? Sprechen Sie uns an, wir begleiten Sie bis zum Notartermin - und darüber hinaus.

 
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