Anschlussfinanzierung: so sorgen Sie rechtzeitig vor.

Immobilienkredite laufen in der Regel 10 bis 15 Jahre, dann müssen sie zu den dann aktuellen Marktzinsen neu verhandelt werden. Auch wenn der Termin erst in einigen Jahren anstehen sollte: Sie sollten sich rechtzeitig Gedanken über die nächsten Schritte machen. Denn Sie können jetzt schon einiges tun, damit die Zinsentwicklung ihren Schrecken verliert. Hier die wichtigsten Fakten und Tipps dazu.

 

Die Anschlussfinanzierung ist erforderlich, wenn die Zinsbindung vor Rückzahlung des Darlehens endet. Der Kreditnehmer kann dann das Restdarlehen bei seinem Kreditinstitut mit den dann marktüblichen Konditionen verlängern. Es ist auch möglich, das Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung durch Eigenmittel oder durch einen Kredit eines anderen Instituts zurückzuzahlen.
 

Der Zinsanstieg seit Anfang 2022 sorgt dafür, dass die monatlichen Finanzierungsraten deutlich höher sind: kosteten 300.000 Euro Kredit bei 1 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung seinerzeit monatlich 750 Euro, sind es heute bei 4 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung doppelt so viel: 1.500 Euro!


 

Erst einmal den Überblick verschaffen: Dazu im Kreditvertrag nachschauen bzw. bei der Bank nachfragen, wie hoch meine Restschuld zum Ende der aktuellen Hypothek ist.
 

Wenn ich bei Abschluss Sondertilgungen vereinbart habe, sollte ich diese nach Möglichkeit nutzen – das verringert den Betrag, der später neu finanziert werden muss. Ebenso sinnvoll ist auch eine Erhöhung der laufendenTilgung. Üblich sind für eine Hypothek 1 bis 3 Prozent anfängliche Tilgung. Je höher sie ist, desto schneller ist die Schuld getilgt und desto geringer sind die Gesamtkosten der Finanzierung. In der Regel wird sich die Bank allerdings nicht auf eine nachträgliche Änderung einlassen, weil sie das verliehene Geld ja selbst zu einem festen Zinssatz aufgenommen hat.


 

Alternativ sollte ich so viel wie möglich von der Differenz, die ich in der monatlichen Belastung demnächst erwarte, jetzt schon versuchen zu sparen. Das Ersparte kann ich dann zum Zeitpunkt der Umschuldung für eine Ablösung eines Teiles der Restschuld nutzen. Wenn ich beispielsweise monatlich 500 Euro für 3 Jahre lang zusätzlich sparen kann, sind das bereits 18.000 Euro, die ich nicht neu finanzieren muss. Wenn ich das Geld in einen Bausparvertrag einzahle, dann bekomme ich inklusive Bauspardarlehen sogar bis zu 50.000 Euro zusammen, um die ich meine Restschuld mindern kann.

Das sollte mir um so leichter fallen, weil die seinerzeit vereinbarte Darlehensrate ja bis zur Umschuldung gleich bleibt, das Einkommen aber in der Regel steigt. Als Kreditnehmer profitiere ich also sogar von der Inflation.

 

Viele nehmen die aktuelle Zinsentwicklung zum Anlass, sich mit dem Thema Anschlussfinanzierung auseinanderzusetzen. Verschaffen Sie sich zunächst Klarheit über Ihren laufenden Vertrag: Wann genau endet die Zinsbindung? Wann ist gegebenenfalls eine vorzeitige Umschuldung möglich? Wie hoch wird die Restschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung sein? Ein Berater kann helfen, diese Fragen zu beantworten  und außerdem das weitere Vorgehen begleiten. Idealerweise beginnen Sie schon zwei bis drei Jahre im Voraus mit der Planung. Dann können Sie sich bereits mit einem Forward-Darlehen die aktuellen Konditionen sichern – allerdings gegen einen kleinen Aufschlag. Bausparer sind da besser dran. Bei einer Kombifinanzierung zum Beispiel löst der zugeteilte Bausparvertrag das Vorfinanzierungsdarlehen in der Regel zum Ende der Zinsbindung ab. Und dann gelten die zu Vertragsbeginn vereinbarten Konditionen des Bausparvertrags weiter bis zur letzten Rate.

Wer noch in diesem Jahr einen Anschlusskredit benötigt, fühlt sich womöglich vom rasanten Zinsanstieg unter Druck gesetzt. Der neue Vertrag lässt sich mit etwas Vorlaufzeit abschließen, ohne dass dafür Extra-Gebühren anfallen. Die sogenannte bereitstellungsfreie Zeit beträgt meist sechs bis zwölf Monate. Sollten Sie die Kreditsumme erst später benötigen, müssen Sie Bereitstellungszinsen zahlen.

Sie haben bei Ihrer neuen Baufinanzierung mehrere Möglichkeiten zur Auswahl. Bei der Vorbereitung stoßen "Anschlusssuchende" häufig auf folgende drei Begriffe beziehungsweise Varianten:

Prolongation bedeutet, dass Sie den alten Kreditvertrag bei Ihrer Hausbank verlängern. Dafür müssen Sie nicht viel tun: Einfach das Angebot unterschreiben und zurückschicken – schon geht es mit der Immobilienfinanzierung weiter. Da Ihr Kreditgeber Sie schon kennt, verzichtet er darauf, Einkommen und Bonität erneut zu prüfen. Das kann ein Vorteil sein, muss es aber nicht.

„Häufig fahren Sie besser, wenn Sie die Finanzierung neu aufsetzen und den aktuellen Umständen anpassen“, so Roland Hustert (Geschäftsführer LBS Immobilien GmbH NordWest) . In diesem Fall wird auch die Immobilie noch einmal bewertet, was sich in der Regel positiv auswirkt. Schließlich sind in den vergangenen Jahren die Preise fast überall erheblich gestiegen. „Dadurch verringert sich der Beleihungsauslauf – also der Anteil am Objektwert, der fremdfinanziert wird“, erklärt der Experte. Die Folge: Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto besser ist der Zins. Sprechen Sie also mit Ihrem Anbieter über Ihre Chancen und Möglichkeiten.

 

Wer seinen bestehenden Vertrag nicht verlängern will, kann das Ende der Zinsbindung als Gelegenheit zum Umschulden nutzen. Damit ist meist der Wechsel zu einem Annuitätendarlehen eines anderen Anbieters gemeint. Aber auch ein zuteilungsreifer Bausparvertrag oder eine Kombifinanzierung der LBS sind sehr gut geeignet, um die Restschuld zu tilgen. Mit beiden Möglichkeiten sichern Sie sich die Zinsen bis zur letzten Rate. Denn im Idealfall sollte die erste Anschlussfinanzierung auch die letzte sein.

 

Der Kreditnehmer kann seine Anschlussfinanzierung auch schon früher über ein Forward-Darlehen regeln. Dabei wird parallel zum bestehenden Kredit ein Darlehensvertrag mit festem Zins über die Summe abgeschlossen, die nach Ablauf der Sollzinsbindung für die Anschlussfinanzierung benötigt wird. Sobald die Sollzinsbindung des alten Kredits endet, wird das Forward-Darlehen ausbezahlt. So kann der Kreditnehmer sich bereits vorher günstige Zinsen sichern und langfristig planen. Allerdings kostet diese Zinssicherheit Geld: Für jeden Monat, den das Darlehen vorrätig gehalten wird, zahlt der Kreditnehmer 0,01 bis 0,03 Prozent Zinsaufschlag. In der Regel wird ein Forward-Darlehen deshalb bis zu drei Jahre im Voraus angeboten.

Falls das Ende der ersten Zinsbindung noch nicht unmittelbar bevorsteht, sondern in zwei oder drei (maximal fünfeinhalb) Jahren, können Sie bereits ein Forward-Darlehen abschließen. Sie sichern sich im Prinzip also den Vertrag für die spätere Anschlussfinanzierung. Grundsätzlich gilt: Je länger Sie sich das Zinsniveau „reservieren“, desto höher fällt der Zinsaufschlag aus. Für ein Forward-Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung und einer Vorlaufzeit von drei Jahren beträgt dieser derzeit im Mittel 0,36 Prozentpunkte (laut Finanztest 5/2022). Ob sich ein solches Darlehen finanziell lohnt, hängt davon ab, wie sich der Markt nach Abschluss des Vertrags entwickelt. Auf jeden Fall aber erhält der Kreditnehmer Planungssicherheit; vor allem, wenn er die Konditionen festzurrt, bis die Immobilie schuldenfrei ist.

 

Das Forward-Darlehen ist nicht die einzige Möglichkeit, sich ein niedriges Zinsniveau für später zu sichern. Sie können Ihre Anschlussfinanzierung auch schon deutlich früher vorbereiten, und zwar mit einem Bausparvertrag der LBS: Wenn Erwerber einen herkömmlichen Baukredit abschließen, legen sie Tilgung und Laufzeit fest. So lässt sich die Restschuld ermitteln und über diese Summe ein Bausparvertrag abschließen. Wenn dieser in einigen Jahren zuteilungsreif ist, kann er die Restschuld ablösen. So können Sie die Finanzierung bis zum letzten Tag der Laufzeit fest durchkalkulieren. Bausparverträge haben weitere Vorteile: Es bestehen verschiedene Förderchancen. Außerdem sind Sondertilgungen auf Bauspardarlehen jederzeit und in jeder Höhe kostenlos möglich.

Lange Zeit sind die Zinsen für Baufinanzierungen immer stärker gesunken. Im Oktober 2020 war der bisherige Tiefpunkt erreicht. Der durchschnittliche Effektivzins für einen Standardkredit mit zehnjähriger Zinsbindung lag damals bei 0,58 Prozent, wie die Zeitschrift Finanztest ermittelt hat. Seitdem geht der Trend in die andere Richtung. Zunächst sind die Bauzinsen nur moderat gestiegen, zuletzt deutlich – auf fast 3 Prozent (effektiv, für 10 Jahre, Stand: Mai 2022). Anschlussfinanzierer haben aber einen Vorteil im Vergleich zu Erstfinanzierern: Sie haben Ihre Zuverlässigkeit bereits unter Beweis gestellt. Schon deshalb kann Ihnen Ihre Hausbank in der zweiten Runde günstigere Konditionen bieten.

Damit Sie bei Ihrer Immobilienfinanzierung das volle Sparpotenzial ausschöpfen können und die besten Konditionen bekommen, haben wir fünf weitere Tipps für Sie:

Wenn Sie sich die Zeit nehmen und die Zinsentwicklung verfolgen, haben Sie gute Karten: Zum einen verpassen Sie nicht den richtigen Zeitpunkt. Zum anderen können Sie so besser abschätzen, wie lang die Sollzinsbindung sein sollte.

 

Überlegen Sie: Hat sich seit dem Hauskauf Ihre finanzielle Situation verbessert oder verschlechtert? Es ist beispielsweise möglich, dass die Finanzierung ursprünglich auf nur einen Verdiener ausgerichtet war. Wenn es mittlerweile zwei Einkommen gibt, eröffnet Ihnen das mehr finanziellen Spielraum und verbessert Ihre Verhandlungsposition für die Anschlussfinanzierung.

 

Wer verfügbare Mittel hat, sollte diese zum Ende der ersten Zinsbindung nutzen, um die Restschuld – und somit den neuen Darlehensbetrag – zu verringern. Auch so können Sie langfristig Zinsen sparen.

 

Passen Sie Rate, Tilgung und Zinsbindung an Ihre Wünsche und Lebenssituation an. Wenn die Rate gleichbleibt oder sogar angehoben werden kann, erhöht sich der Tilgungsanteil. Eigentümer sind so schneller schuldenfrei. Auf dem Weg dahin sollten Sie sich aber nicht überfordern. Wenn Sie flexibel bleiben wollen, achten Sie darauf, dass Sie die Tilgung mehrfach verändern dürfen.

 

Wie bereits erwähnt, sind Sondertilgungen auf ein Bauspardarlehen jederzeit kostenlos möglich. Bei klassischen Hypothekendarlehen müssen Sie explizit darauf achten, dass dieses Recht im Vertrag festgehalten wird. Häufig werden dann pro Jahr Extra-Zahlungen in Höhe von fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme gewährt. Manche Kreditgeber verlangen im Gegenzug aber einen kleinen Zinsaufschlag.

Sie müssen nicht unbedingt bis zum Ablauf der Zinsbindung warten, um Ihre Finanzierung zu optimieren. Unter Umständen können Sie ein Sonderkündigungsrecht nutzen. Dieses erlaubt es Darlehensnehmern, nach zehn Jahren und unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ihren Vertrag zu kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird dann nicht fällig.
 

Wichtiger Hinweis: Die vorangehenden Texte dienen der ersten Information und  Orientierung. Sie sind keine Rechtsberatung und ersetzen nicht die Fachberatung durch einen Notar, Anwalt oder Banken.