Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist das zentrale Regelwerk für energetische Anforderungen an Gebäude in Deutschland. Es trat am 1. November 2020 in Kraft und führte erstmals mehrere getrennte Vorschriften zusammen. Ziel war es, die energetischen Standards für Gebäude zu vereinheitlichen, den Energieverbrauch im Gebäudesektor zu senken und die Klimaschutzziele Deutschlands umzusetzen. In den vergangenen Jahren wurde das Gesetz mehrfach angepasst und intensiv politisch diskutiert.
Mit dem aktuellen Eckpunktepapier (vom 24.02.2026) der Bundesregierung kündigt sich nun eine grundlegende Reform an. Gleichzeitig gilt: Das bisherige GEG ist weiterhin geltendes Recht, solange kein neues Gesetz verabschiedet und in Kraft gesetzt wurde.
Für Kaufinteressierte stellt sich deshalb eine entscheidende Frage:
Was gilt heute – und wie sicher sind die angekündigten Änderungen?
Das Gebäudeenergiegesetz und das neue Heizungsgesetz: Was gilt aktuell – und was bedeutet das für den Hauskauf?
Stand 25.02.2026
Eckpunktepapier
Woraus bestehen die aktuellen Änderungen aus dem Eckpunktepapier?
Das aktuelle Eckpunktepapier zum geplanten Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG), das das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ersetzen soll, enthält mehrere grundlegende Änderungen. Eine der wichtigsten Neuerungen ist die Abschaffung der bisherigen 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen. Statt fester Vorgaben soll künftig mehr Technologieoffenheit gelten, sodass auch Gas- und Ölheizungen weiterhin eingebaut werden können. Zusätzlich ist eine sogenannte „Bio-Treppe“ geplant, bei der fossile Heizungen schrittweise mit steigenden Anteilen klimaneutraler Brennstoffe wie Biomethan oder Bio-Öl betrieben werden müssen. Außerdem sollen Betriebsverbote für bestehende Heizungen entfallen und bürokratische Vorgaben wie Beratungspflichten reduziert werden. Ziel ist es, den Markt stärker über CO₂-Preis und Anreize statt über strenge Verbote zu steuern.
Wie sicher ist die Umsetzung des Eckpunktepapiers?
Die Umsetzung dieser Änderungen ist jedoch noch nicht vollständig sicher. Das Eckpunktepapier stellt zunächst nur politische Leitlinien dar, während der konkrete Gesetzentwurf noch im parlamentarischen Verfahren ausgearbeitet und beschlossen werden muss. Dabei können sich Inhalte noch ändern, da Gesetze im Bundestag häufig angepasst werden. Zudem bestehen Unsicherheiten wegen europäischer Vorgaben (z. B. EU-Gebäuderichtlinie), Klimazielen und der Verfügbarkeit klimaneutraler Brennstoffe, weshalb Experten die Umsetzbarkeit teilweise kritisch bewerten. Auch das geplante Inkrafttreten (voraussichtlich Mitte 2026) hängt vom weiteren politischen Entscheidungsprozess ab.
GEG aktuell
Die aktuelle Rechtslage: Was gilt derzeit noch?
Unabhängig von den politischen Ankündigungen gilt zunächst ein klarer Grundsatz: Maßgeblich ist das aktuell gültige Gebäudeenergiegesetz. Solange kein neues Gesetz beschlossen ist, müssen sich Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Käuferinnen und Käufer an die bestehenden Regelungen halten.
Doch auch schon diese Regelungen beinhalten einige Ausnahmen, so dass eine Verpflichtung zum Heizungsartwechsel bei Hauskauf nur in sehr seltenen Fällen besteht.
Vor Abschluss oder Umsetzung größerer Heizungsinvestitionen sollte geprüft werden, ob die kommunale Wärmeplanung bereits existiert am betroffenen Ort, da sie maßgeblichen Einfluss darauf hat, welche Heizlösungen langfristig sinnvoll oder vorgesehen sind. Bis zum Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung gelten in vielen Fällen Übergangs- und Ausnahmeregelungen, die Eigentümern zusätzliche Flexibilität verschaffen.
Doch auch schon diese Regelungen beinhalten einige Ausnahmen, so dass eine Verpflichtung zum Heizungsartwechsel bei Hauskauf nur in sehr seltenen Fällen besteht.
Vor Abschluss oder Umsetzung größerer Heizungsinvestitionen sollte geprüft werden, ob die kommunale Wärmeplanung bereits existiert am betroffenen Ort, da sie maßgeblichen Einfluss darauf hat, welche Heizlösungen langfristig sinnvoll oder vorgesehen sind. Bis zum Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung gelten in vielen Fällen Übergangs- und Ausnahmeregelungen, die Eigentümern zusätzliche Flexibilität verschaffen.
Muss beim Hauskauf in 2026 eine komplett neue Heizungsanlage eingebaut werden?
Wie immer - das kommt darauf an: Bis zur Verabschiedung eines neuen GEG gilt weiterhin das zuletzt reformierte Gebäudeenergiegesetz.
Im aktuell gültigen GEG wurden einige Ausnahmen von der Sanierungspflicht beschlossen:
Im aktuell gültigen GEG wurden einige Ausnahmen von der Sanierungspflicht beschlossen:
- Die kommunale Wärmeplanung muss in der Gemeinde vorliegen.
- Denkmalgeschützte Immobilien
- Die "Großmutter-Regelung": Ist der oder die Hausbesitzer:in über 80 Jahre alt, gibt es keine Sanierungspflicht
- Eine Haverie-Lösung ist im Gesetz vorgesehen, d.h. funktioniert die vorhandene Heizungsanlage plötzlich nich mehr und ist umgehend keine Lösung mit 65% erneuerbaren Energien verfügbar, darf die Heizungsanlage weiterhin z.B. durch eine Öl-und Gasheizung ersetzt werden. Muss dann aber nach einer Übergangsfrist auch wieder ausgetauscht werden.
Aktuelle Regelungen
Das Gebäudeenergiegesetz für Bestandsgebäude.
Die Novelle des GEG wurde vom Bundeskabinett am 19.04.2023 beschlossen und am 08.09.2023 im Bundestag verabschiedet. Grundsätzlich zielt die Novelle darauf ab die Energieeffizienz in Bestandsgebäuden zu erhöhen. Gemäß der Novelle gibt es eine Sanierungspflicht für Mehrfamilienhäuser, aber auch Einfamilienhäuser. Behalten Sie das im Auge, wenn Sie eine Immobilie kaufen. Denn mit dem Kauf einer Bestandsimmobilie gehen unterschiedliche Austausch- und Nachrüstpflichten des Gebäudeenergiegesetztes beim Eigentümerwechsel auf Sie über.
Doch es muss nicht unbedingt sofort nach dem Kauf gehandelt werden. Daher informieren Sie sich gut über die Anlagen in der Bestandsimmobilie, die sie kaufen wollen. Hier spielen verschiedene Kriterien eine Rolle:
- Wie groß ist die Gemeinde und hat sie bereits eine Wärmeplanung vorgelegt?
- Wie alt ist die Heizungsanlage?
- Kann man eventuell auf ein Hybridsystem umrüsten?
- Wäre eine Umrüstung wirtschaftlich überhaupt sinnvoll?
Gleichzeitig gibt es staatliche Förderungen für den Heizungstausch.
Sprechen Sie gerne Ihren Makler vor Ort auf die aktuelle politische Lage an. Diese sollte man im Auge behalten und nach entsprechenden Lösungen mit dem Experten vor Ort suchen.
Hier Makler vor Ort finden
Doch es muss nicht unbedingt sofort nach dem Kauf gehandelt werden. Daher informieren Sie sich gut über die Anlagen in der Bestandsimmobilie, die sie kaufen wollen. Hier spielen verschiedene Kriterien eine Rolle:
- Wie groß ist die Gemeinde und hat sie bereits eine Wärmeplanung vorgelegt?
- Wie alt ist die Heizungsanlage?
- Kann man eventuell auf ein Hybridsystem umrüsten?
- Wäre eine Umrüstung wirtschaftlich überhaupt sinnvoll?
Gleichzeitig gibt es staatliche Förderungen für den Heizungstausch.
Sprechen Sie gerne Ihren Makler vor Ort auf die aktuelle politische Lage an. Diese sollte man im Auge behalten und nach entsprechenden Lösungen mit dem Experten vor Ort suchen.
Erster Hinweis
Energieausweis
Wollen Sie eine neue Immobilie kaufen oder Ihre Immobilie verkaufen, benötigen Sie laut GEG den Energieausweis des Gebäudes. Der Energieausweis hilft einen ersten Eindruck über den Energiestatus der Immobilie zu erhalten. Der Energieauweis ist bereits Bestandteil des GEG und zeigt den energetischen Ist-Zustand Ihres Gebäudes. Liegt noch kein Energieausweis vor, helfen unsere Makler Ihnen selbstverständlich bei der Beschaffung.
Hier Makler vor Ort finden
Aktuelle Regelungen
Das aktuelle Gebäudeenergiegesetz für Neubauten.
Wer ab 2025 einen Neubau plant oder errichtet, ist verpflichtet dafür zu sorgen, dass das Gebäude einem Niedrigstenergiegebäude entspricht. Das bedeutet, der Neubau muss die Anforderungen eines Effizienzhaus 40 bestehen. Die genauen Ausführungen für den Neubau finden Sie detailliert in den Anlagen des GEG.
Ist der Neubau fertiggestellt, benötigen Bauherren zum Nachweis der Energieeffizienz einen Energieausweis, in dem die CO2 Emissionen des Gebäudes aufgeführt werden. Zudem benötigt die zuständige Baubehörde eine Erfüllungserklärung, in der Sie nachweisen, dass Ihr Neubau den Regelungen des GEG entspricht.
Ist der Neubau fertiggestellt, benötigen Bauherren zum Nachweis der Energieeffizienz einen Energieausweis, in dem die CO2 Emissionen des Gebäudes aufgeführt werden. Zudem benötigt die zuständige Baubehörde eine Erfüllungserklärung, in der Sie nachweisen, dass Ihr Neubau den Regelungen des GEG entspricht.
Die Novelle des GEG verunsichert, es gibt aber viele Ausnahmen der Sanierungspflicht
Fazit
Entwicklung des GEG beim Hauskauf im Blick behalten
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) spielt beim Hauskauf eine immer größere Rolle und sollte unbedingt in die Kaufentscheidung einbezogen werden. Es regelt die energetischen Anforderungen an Neubauten und Bestandsimmobilien und bringt insbesondere beim Eigentümerwechsel mögliche Nachrüst- und Sanierungspflichten mit sich. Käufer sollten daher vor dem Kauf genau prüfen, wie alt die Heizungsanlage ist, welche energetischen Maßnahmen erforderlich sein könnten und ob eine kommunale Wärmeplanung vorliegt. Der Energieausweis liefert dabei eine wichtige erste Orientierung über den Zustand der Immobilie. Insgesamt zeigt sich, dass eine gute Vorbereitung und fachliche Beratung entscheidend sind, um zukünftige Kosten und gesetzliche Anforderungen realistisch einschätzen zu können und langfristig eine wirtschaftliche und nachhaltige Investition zu tätigen.
FAQ zum GEG
Wichtige Fragen & Antworten
1. Wer ist von den Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes betroffen?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) betrifft alle Gebäude, die beheizt oder gekühlt werden. Eingeschlossen sind sowohl Neubauten als auch Bestandsgebäude.
2. Was regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) im Hinblick auf den Energieverbrauch von Gebäuden?
Das GEG regelt den Energiebedarf von Gebäuden und schreibt Mindeststandards für den Energieverbrauch vor. Außerdem enthält es Vorschriften zur Energieeffizienz von Gebäuden sowie den Einsatz erneuerbarer Energien. Dabei wird nach Neubau und Bestandsgebäude unterschieden.
3. Welche Vorteile hat eine energetische Sanierung eines Gebäudes gemäß dem Gebäudeenergiegesetz?
Ein klarer Vorteil der energetischen Sanierung ist, dass der Energiebedarf eines Gebäudes gesenkt wird. Das reduziert Energiekosten und den CO2-Ausstoß der Immobilie. Gleichzeitig wirkt sich die Sanierung positiv auf den Wert der Immobilie aus.
Auch interessant:
Wichtiger Hinweis: Die vorangehenden Texte dienen der ersten Information und Orientierung. Sie sind keine Rechtsberatung und ersetzen nicht die Fachberatung durch einen Notar oder Anwalt.