Das Gebäudeenergiegesetz: Worauf sollte ich vor dem Hauskauf achten?

Eine Novelle des GEG wurde vom Bundeskabinett am 19.04.2023 beschlossen und am 08.09.2023 im Bundestag verabschiedet. Grundsätzlich zielt die Novelle darauf ab die Energieeffizienz in Bestandsgebäuden zu erhöhen. Gemäß der Novelle gibt es nun eine Sanierungspflicht für Mehrfamilienhäuser, aber auch Einfamilienhäuser. Behalten Sie das im Auge, wenn Sie eine Immobilie kaufen. Denn mit dem Kauf einer Bestandsimmobilie gehen unterschiedliche Austausch- und Nachrüstpflichten des Gebäudeenergiegesetztes beim Eigentümerwechsel auf Sie über. 

Doch es muss nicht unbedingt sofort nach dem Kauf gehandelt werden. Daher informieren Sie sich gut über die Anlagen in der Bestandsimmobilie, die sie kaufen wollen. Hier spielen verschiedene Kriterien eine Rolle:

- Wie groß ist die Gemeinde und hat sie bereits eine Wärmeplanung vorgelegt?
- Wie alt ist die Heizungsanlage?
- Kann man eventuell auf ein Hybridsystem umrüsten?
- Wäre eine Umrüstung wirtschaftlich überhaupt sinnvoll?

Gleichzeitig soll es hohe staatliche Förderungen für den Heizungstausch geben. 

Sprechen Sie gerne Ihren Makler vor Ort auf die aktuelle politische Lage an. Diese sollte man im Auge behalten und nach entsprechenden Lösungen mit dem Experten vor Ort suchen.
 

Ein sehr wichtiges Thema für Immobilienbesitzer ist die Heizung. Das Gesetz verbietet ab 2024 den Einbau von Heizkesseln (mit Ausnahmen), die ausschließlich mit ÖL, Gas oder Kohle betrieben werden. Aber keine Sorge, Sie müssen Ihre Heizung nicht sofort ersetzen. Sie dürfen Ihre Heizung weiterhin betreiben und bei Störungen auch reparieren (wenn sie noch nicht 30 Jahre alt ist). Heizungsanlagen, die über 30 Jahre alt sind, sollen saniert werden, so dass die neue Heizung mindestens 65% erneuerbare Energie nutzt. Erst ab 2045 dürfen Sie keine fossilen Brennstoffe mehr für Ihre Heizungsanlage nutzen. 

Mögliche Energien, auf die Sie in Zukunft setzen können:  

• Wärmepumpe 
• Solarthermieanlage auf dem Dach  
• Gasheizung für erneuerbare Gase (wie etwa Biomethan oder Wasserstoff).  
• Anschluss an ein Wärmenetz, das erneuerbare Energien nutzt 

Die Sanierungspflicht greift allerdings erst, nachdem die Gemeinde eine kommunale Wärmeplanung vorgelegt hat. Diese ist in Gemeinden bis 100tsd. Einwohnern bis Mitte 2028 vorzuliegen und in größeren Gemeinden (über 100tsd. Einwohner) bis Mitte 2026. Kleineren Gemeinden (unter 10 tsd. Einwohner) wird ein vereinfachtes Verfahren erlaubt. Das Gesetz zur kommunalen Wärmeplanung befindet sich (Stand Sept. 2023) noch in der Planung und soll ab 2024 gelten. Erst wenn dieses Gesetz verabschiedet ist, kann auch das neue GEG in Kraft treten. 
 
 

Im GEG wurden einige Ausnahmen von der Sanierungspflicht beschlossen: 

• Die kommunale Wärmeplanung muss in der Gemeinde vorliegen.
• Denkmalgeschützte Immobilien
• Die "Großmutter-Regelung": Ist der oder die Hausbesitzer:in über 80 Jahre alt, gibt es keine Sanierungspflicht
• Eine Haverie-Lösung ist im Gesetz vorgesehen, d.h. funktioniert die vorhandene Heizungsanlage plötzlich nich mehr und ist umgehend keine Lösung mit 65% erneuerbaren Energien verfügbar, darf die Heizungsanlage weiterhin z.B. durch eine Öl-und Gasheizung ersetzt werden. Muss dann aber nach einer Übergangsfrist auch wieder ausgetauscht werden.

Grundsätzlich gilt: Es soll nur die 65%-Regelung eingehalten werden. Bestehende Anlage können daher z.B. durch eine Wärmepumpe ergänzt werden und so als Hybrid-System genutzt werden. 

 

Wollen Sie eine neue Immobilie kaufen oder Ihre Immobilie verkaufen, benötigen Sie laut GEG den Energieausweis des Gebäudes. Der Energieausweis hilft einen ersten Eindruck über den Energiestatus der Immobilie zu erhalten. Der Energieauweis ist bereits Bestandteil des GEG und zeigt den energetischen Ist-Zustand Ihres Gebäudes. Liegt noch kein Energieausweis vor, helfen unsere Makler Ihnen selbstverständlich bei der Beschaffung.  

 

Wichtiger Hinweis: Die vorangehenden Texte dienen der ersten Information und  Orientierung. Sie sind keine Rechtsberatung und ersetzen nicht die Fachberatung durch einen Notar oder Anwalt.