Das Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 (GModG): Worauf sollten Immobilienkäufer vor dem Hauskauf achten? Inklusive Heizungstauschrechner.
Stand: 18.08.2026
Wer ein Haus kaufen möchte, sollte nicht nur Kaufpreis, Lage und Zustand der Immobilie prüfen. Auch die energetische Qualität des Gebäudes kann entscheidend dafür sein, welche Kosten nach dem Kauf entstehen. Gerade bei älteren Häusern können eine ungedämmte oberste Geschossdecke, alte Heizungsanlagen oder energetisch ungünstige Bauteile zusätzlichen Investitionsbedarf bedeuten.
Seit dem 29. Juli 2026 gilt hierfür eine neue Rechtslage: Das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) weiterentwickelt. Die bisherige 65-Prozent-Anforderung für neu eingebaute Heizungen ist entfallen. Gleichzeitig bleiben bestimmte energetische Nachrüstpflichten für Bestandsgebäude bestehen.
Für Immobilienkäufer ist deshalb vor allem eine Frage wichtig:
Welche Modernisierungspflichten übernimmt der Käufer beim Hauskauf – und welche Maßnahmen sind lediglich wirtschaftlich sinnvoll, aber nicht gesetzlich vorgeschrieben?
Inhalt:
- Was hat sich 2026 mit dem GModG geändert?
- Schreibt das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ab 29.07.2026 einen Heizungstausch beim Hauskauf vor?
- Was gilt gemäß des Gebäudemodernisierungsgesetzes wenn die Heizung nach dem Kauf ersetzt werden muss?
- Welche Modernisierungspflichten bestehen beim Hauskauf weiterhin?
- Welche Förderungen für den Heizungstausch oder die energetische Sanierung gibt es 2026?
- Steuerliche Förderung für selbst genutzte Immobilien
- Oberste Geschossdecke: Besteht weiterhin eine Nachrüstpflicht?
- Auch Heizungs- und Warmwasserleitungen können betroffen sein
- Zwei-Jahres-Frist: Was müssen Käufer wissen?
- Unser GModG-Heizungstauschrechner: Heizungstausch vor dem Hauskauf einschätzen
- Das Wichtigste für Immobilienkäufer
- FAQ zum GModG
Was hat sich 2026 mit dem GModG geändert?
Zunächst eine wichtige Klarstellung: Das bisherige GEG enthielt keine allgemeine Pflicht, eine Wärmepumpe einzubauen.
Die häufig verwendete Bezeichnung „Wärmepumpenpflicht“ war deshalb verkürzt. Das GEG verlangte bei neu eingebauten Heizungen grundsätzlich, dass mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme stammen. Eine Wärmepumpe war dabei nur eine von mehreren Möglichkeiten, diese Vorgabe zu erfüllen. Auch Wärmenetze, Biomasse und bestimmte Hybridlösungen konnten die Anforderungen erfüllen.
Mit dem GModG ist nun die 65-Prozent-Anforderung für neu eingebaute Heizungen entfallen. Das Gesetz setzt stärker auf Technologieoffenheit und lässt beim Heizungstausch wieder mehr Wahlmöglichkeiten zu. Im GModG sind ausdrücklich verschiedene Optionen vorgesehen – darunter Wärmepumpen, Wärmenetze, Biomasse, Solarthermie, Hybridheizungen, hocheffiziente Kraft-Wärme-Kopplung sowie auch Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen.
Das bedeutet: Das GModG die bisherige 65-Prozent-Anforderung für neu eingebaute Heizungen ab. Für Käufer eines Bestandsgebäudes ist das eine wichtige Neuerung.
Die häufig verwendete Bezeichnung „Wärmepumpenpflicht“ war deshalb verkürzt. Das GEG verlangte bei neu eingebauten Heizungen grundsätzlich, dass mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme stammen. Eine Wärmepumpe war dabei nur eine von mehreren Möglichkeiten, diese Vorgabe zu erfüllen. Auch Wärmenetze, Biomasse und bestimmte Hybridlösungen konnten die Anforderungen erfüllen.
Mit dem GModG ist nun die 65-Prozent-Anforderung für neu eingebaute Heizungen entfallen. Das Gesetz setzt stärker auf Technologieoffenheit und lässt beim Heizungstausch wieder mehr Wahlmöglichkeiten zu. Im GModG sind ausdrücklich verschiedene Optionen vorgesehen – darunter Wärmepumpen, Wärmenetze, Biomasse, Solarthermie, Hybridheizungen, hocheffiziente Kraft-Wärme-Kopplung sowie auch Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen.
Das bedeutet: Das GModG die bisherige 65-Prozent-Anforderung für neu eingebaute Heizungen ab. Für Käufer eines Bestandsgebäudes ist das eine wichtige Neuerung.
Hauskauf 2026
Schreibt das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ab 29.07.2026 einen Heizungstausch beim Hauskauf vor?
Der Kauf eines bestehenden Hauses führt nicht automatisch zu einem Heizungstausch. Eine funktionierende bestehende Heizung muss nicht allein deshalb ausgetauscht werden, weil das Eigentum an der Immobilie wechselt. Das gilt auch für ältere Gas- oder Ölheizungen. Das GModG hat die bisherigen Vorschriften zu den allgemeinen Betriebsverboten für bestimmte alte Heizkessel gestrichen. Die entsprechenden früheren §§ 71 bis 73 sind im neuen Gesetz weggefallen.
Das bedeutet aber nicht, dass eine alte Heizung wirtschaftlich unproblematisch ist. Gerade beim Kauf eines älteren Hauses sollte geprüft werden:
Gesetzliche Austauschpflicht und wirtschaftlicher Modernisierungsbedarf sind zwei verschiedene Dinge. Ein Haus mit einer 25 Jahre alten Heizung kann also durchaus gekauft werden, ohne dass der Käufer sofort eine neue Heizung einbauen muss.
Das bedeutet aber nicht, dass eine alte Heizung wirtschaftlich unproblematisch ist. Gerade beim Kauf eines älteren Hauses sollte geprüft werden:
- Wie alt ist die Heizungsanlage?
- Welcher Energieträger wird eingesetzt?
- Wie hoch ist der tatsächliche Energieverbrauch?
- Wie gut ist die Gebäudehülle gedämmt?
- Welche Vorlauftemperaturen benötigt das Heizsystem?
- Ist eine Wärmepumpe technisch möglich?
- Gibt es ein Wärmenetz oder ist eines geplant?
- Welche Kosten entstehen voraussichtlich bei einem späteren Heizungstausch?
Gesetzliche Austauschpflicht und wirtschaftlicher Modernisierungsbedarf sind zwei verschiedene Dinge. Ein Haus mit einer 25 Jahre alten Heizung kann also durchaus gekauft werden, ohne dass der Käufer sofort eine neue Heizung einbauen muss.
Was gilt gemäß des Gebäudemodernisierungsgesetzes wenn die Heizung nach dem Kauf ersetzt werden muss?
Hier wird die neue Rechtslage interessant.
Wer nach dem 29. Juli 2026 in einem bestehenden Gebäude eine neue Heizung einbaut, kann grundsätzlich zwischen verschiedenen Technologien wählen. Dazu gehören unter anderem Wärmepumpen, Wärmenetze, Biomasseheizungen, Solarthermie, Hybridlösungen und weiterhin auch Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizungen.
Bei einer neu eingebauten Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung gelten allerdings künftig steigende Anforderungen an den Anteil bestimmter klimafreundlicher Brennstoffe.
Nach § 43 GModG müssen bei solchen Anlagen ab:
der bereitgestellten Wärme aus bestimmten klimafreundlichen Brennstoffen stammen, beispielsweise Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder bestimmten Wasserstoffarten. Das ist die neue Biotreppe des GModG.
Für Käufer bedeutet das: Eine Gas- oder Ölheizung ist zwar weiterhin möglich, aber ein neu eingebautes fossiles Heizsystem sollte nicht nur anhand der heutigen Anschaffungskosten beurteilt werden. Auch die langfristige Verfügbarkeit und die Kosten der erforderlichen Brennstoffe müssen berücksichtigt werden.
Das Gesetz sieht außerdem vor, dass bis zum 1. Dezember 2026 ein weiteres Gesetz zur sogenannten Grüngas-/Grünheizölquote vorgelegt wird. Danach sollen die von Gas-, Öl- und Flüssiggaslieferanten für die Wärmeversorgung in Verkehr gebrachten Brennstoffe ab 2045 vollständig klimaneutral sein.
Wer nach dem 29. Juli 2026 in einem bestehenden Gebäude eine neue Heizung einbaut, kann grundsätzlich zwischen verschiedenen Technologien wählen. Dazu gehören unter anderem Wärmepumpen, Wärmenetze, Biomasseheizungen, Solarthermie, Hybridlösungen und weiterhin auch Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizungen.
Bei einer neu eingebauten Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung gelten allerdings künftig steigende Anforderungen an den Anteil bestimmter klimafreundlicher Brennstoffe.
Nach § 43 GModG müssen bei solchen Anlagen ab:
- 2029 mindestens 10 Prozent
- 2030 mindestens 15 Prozent
- 2035 mindestens 30 Prozent
- 2040 mindestens 60 Prozent
der bereitgestellten Wärme aus bestimmten klimafreundlichen Brennstoffen stammen, beispielsweise Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder bestimmten Wasserstoffarten. Das ist die neue Biotreppe des GModG.
Für Käufer bedeutet das: Eine Gas- oder Ölheizung ist zwar weiterhin möglich, aber ein neu eingebautes fossiles Heizsystem sollte nicht nur anhand der heutigen Anschaffungskosten beurteilt werden. Auch die langfristige Verfügbarkeit und die Kosten der erforderlichen Brennstoffe müssen berücksichtigt werden.
Das Gesetz sieht außerdem vor, dass bis zum 1. Dezember 2026 ein weiteres Gesetz zur sogenannten Grüngas-/Grünheizölquote vorgelegt wird. Danach sollen die von Gas-, Öl- und Flüssiggaslieferanten für die Wärmeversorgung in Verkehr gebrachten Brennstoffe ab 2045 vollständig klimaneutral sein.
Welche Modernisierungspflichten bestehen beim Hauskauf weiterhin?
Das GModG hat nicht sämtliche energetischen Nachrüstpflichten abgeschafft.
Besonders relevant für Käufer sind weiterhin:
Diese Pflichten sind von der neuen Heizungsregelung zu unterscheiden.
Besonders relevant für Käufer sind weiterhin:
- die Dämmung der obersten Geschossdecke beziehungsweise des darüberliegenden Daches;
- die Dämmung bestimmter zugänglicher Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen.
Diese Pflichten sind von der neuen Heizungsregelung zu unterscheiden.
FörderungenSteuerliche Förderung für selbst genutzte Immobilien
Welche Förderungen für den Heizungstausch oder die energetische Sanierung gibt es 2026?
Die wichtigste bundesweite Förderung für energetische Modernisierungen ist weiterhin die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG).
Die Förderlandschaft wurde zum 21. Juli 2026 neu geordnet. Für den Heizungstausch gilt bei privaten Wohngebäuden derzeit grundsätzlich:
Gefördert werden unter anderem:
Die Förderlandschaft wurde zum 21. Juli 2026 neu geordnet. Für den Heizungstausch gilt bei privaten Wohngebäuden derzeit grundsätzlich:
- 30 Prozent Grundförderung
- bis zu 16 Prozent Klimageschwindigkeitsbonus für bestimmte selbst genutzte Immobilien
- zusätzlicher Einkommensbonus für selbstnutzende Eigentümer
- bis zu 80 Prozent Gesamtförderung unter bestimmten Voraussetzungen
- förderfähige Kosten bis grundsätzlich 28.000 Euro für die erste Wohneinheit
Gefördert werden unter anderem:
- Wärmepumpen
- Biomasseheizungen
- solarthermische Anlagen
- bestimmte Brennstoffzellen
- innovative Heizsysteme auf Basis erneuerbarer Energien
- Anschlüsse an Gebäude- oder Wärmenetze
Steuerliche Förderung für selbst genutzte Immobilien
Für selbst genutzte Immobilien kann außerdem § 35c Einkommensteuergesetz interessant sein. Bei begünstigten energetischen Maßnahmen können insgesamt bis zu 40.000 Euro Steuerermäßigung je Objekt geltend gemacht werden. Die Steuerermäßigung verteilt sich grundsätzlich auf drei Jahre: 7 Prozent im Jahr des Abschlusses, weitere 7 Prozent im Folgejahr und 6 Prozent im dritten Jahr.
Voraussetzung ist unter anderem, dass das Gebäude bei Durchführung der Maßnahme älter als zehn Jahre ist. Gefördert werden beispielsweise Wärmedämmung, Fenster, Lüftungsanlagen, Heizungsanlagen und bestimmte Heizungsoptimierungen.
Wichtig: Eine Kombination mit öffentlich geförderten Maßnahmen ist nach den gesetzlichen Voraussetzungen nicht beliebig möglich. Deshalb sollte vor Beginn einer Sanierung entschieden werden, welcher Förderweg wirtschaftlich günstiger ist.
Voraussetzung ist unter anderem, dass das Gebäude bei Durchführung der Maßnahme älter als zehn Jahre ist. Gefördert werden beispielsweise Wärmedämmung, Fenster, Lüftungsanlagen, Heizungsanlagen und bestimmte Heizungsoptimierungen.
Wichtig: Eine Kombination mit öffentlich geförderten Maßnahmen ist nach den gesetzlichen Voraussetzungen nicht beliebig möglich. Deshalb sollte vor Beginn einer Sanierung entschieden werden, welcher Förderweg wirtschaftlich günstiger ist.
Wichtig: Förderung immer vor der Modernisierung prüfen
Ein häufiger Fehler besteht darin, zuerst einen Handwerker zu beauftragen und anschließend nach Fördermitteln zu suchen.
Bei der KfW-Heizungsförderung ist das Verfahren klar geregelt: Vor Antragstellung muss unter anderem eine Bestätigung zum Antrag erstellt und ein entsprechender Liefer- oder Leistungsvertrag mit Förderbedingung geschlossen werden. Erst nach der Zusage darf das Vorhaben umgesetzt werden.
Wer eine Förderung nutzen möchte, sollte deshalb vor der Beauftragung prüfen, welche Voraussetzungen gelten.
Bei der KfW-Heizungsförderung ist das Verfahren klar geregelt: Vor Antragstellung muss unter anderem eine Bestätigung zum Antrag erstellt und ein entsprechender Liefer- oder Leistungsvertrag mit Förderbedingung geschlossen werden. Erst nach der Zusage darf das Vorhaben umgesetzt werden.
Wer eine Förderung nutzen möchte, sollte deshalb vor der Beauftragung prüfen, welche Voraussetzungen gelten.
Pflichten
Oberste Geschossdecke: Besteht weiterhin eine Nachrüstpflicht?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen besteht die Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke auch nach dem Inkrafttreten des GModG fort.
Nach § 35 GModG müssen Eigentümer bestimmter Wohngebäude dafür sorgen, dass die oberste Geschossdecke über beheizten Räumen den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz entspricht. Alternativ kann auch das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt sein.
Für Ein- und Zweifamilienhäuser sieht das Gesetz eine besondere Regelung für den Eigentümerwechsel vor: Hat der bisherige Eigentümer eine Wohnung des Gebäudes bereits am 1. Februar 2002 selbst bewohnt, geht die Verpflichtung grundsätzlich erst mit dem Eigentümerwechsel auf den neuen Eigentümer über. In diesem Fall ist die Maßnahme innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang durchzuführen.
Für Kaufinteressenten ist dabei wichtig: Der Kauf eines älteren Hauses bedeutet nicht automatisch, dass innerhalb von zwei Jahren die oberste Geschossdecke gedämmt werden muss. Entscheidend ist zunächst, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für die Nachrüstpflicht erfüllt sind und ob die erforderliche Dämmung bereits vorhanden ist. Daher empfiehlt es sich, bereits vor dem Kauf zu prüfen, ob die oberste Geschossdecke oder alternativ das Dach ausreichend gedämmt ist und ob entsprechende Nachweise über eine bereits durchgeführte Maßnahme vorliegen.
Nach § 35 GModG müssen Eigentümer bestimmter Wohngebäude dafür sorgen, dass die oberste Geschossdecke über beheizten Räumen den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz entspricht. Alternativ kann auch das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt sein.
Für Ein- und Zweifamilienhäuser sieht das Gesetz eine besondere Regelung für den Eigentümerwechsel vor: Hat der bisherige Eigentümer eine Wohnung des Gebäudes bereits am 1. Februar 2002 selbst bewohnt, geht die Verpflichtung grundsätzlich erst mit dem Eigentümerwechsel auf den neuen Eigentümer über. In diesem Fall ist die Maßnahme innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang durchzuführen.
Für Kaufinteressenten ist dabei wichtig: Der Kauf eines älteren Hauses bedeutet nicht automatisch, dass innerhalb von zwei Jahren die oberste Geschossdecke gedämmt werden muss. Entscheidend ist zunächst, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für die Nachrüstpflicht erfüllt sind und ob die erforderliche Dämmung bereits vorhanden ist. Daher empfiehlt es sich, bereits vor dem Kauf zu prüfen, ob die oberste Geschossdecke oder alternativ das Dach ausreichend gedämmt ist und ob entsprechende Nachweise über eine bereits durchgeführte Maßnahme vorliegen.
Auch Heizungs- und Warmwasserleitungen können betroffen sein
Neben der obersten Geschossdecke können auch Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen von einer Nachrüstpflicht betroffen sein. Leitungen, die in unbeheizten Räumen zugänglich sind und bisher nicht ausreichend gedämmt wurden, müssen grundsätzlich entsprechend den gesetzlichen Anforderungen gedämmt werden.
Auch für diese Verpflichtung besteht bei bestimmten Ein- und Zweifamilienhäusern eine besondere Regelung beim Eigentümerwechsel. Hat der bisherige Eigentümer eine Wohnung bereits am 1. Februar 2002 selbst bewohnt, kann die Verpflichtung mit dem Eigentumsübergang auf den Käufer übergehen. Auch in diesem Fall gilt grundsätzlich eine Frist von zwei Jahren.
Auch für diese Verpflichtung besteht bei bestimmten Ein- und Zweifamilienhäusern eine besondere Regelung beim Eigentümerwechsel. Hat der bisherige Eigentümer eine Wohnung bereits am 1. Februar 2002 selbst bewohnt, kann die Verpflichtung mit dem Eigentumsübergang auf den Käufer übergehen. Auch in diesem Fall gilt grundsätzlich eine Frist von zwei Jahren.
Zwei-Jahres-Frist: Was müssen Käufer wissen?
Die häufig genannte Zwei-Jahres-Frist besteht somit auch nach dem Inkrafttreten des GModG fort. Sie gilt jedoch nicht pauschal für energetische Modernisierungen nach einem Hauskauf. Vielmehr bezieht sie sich auf bestimmte gesetzliche Nachrüstpflichten und ist insbesondere für Käufer von Ein- und Zweifamilienhäusern relevant, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen für den Übergang der Verpflichtung auf den neuen Eigentümer erfüllt sind. Der Erwerb eines älteren Hauses bedeutet daher nicht, dass innerhalb von zwei Jahren eine umfassende energetische Sanierung des gesamten Gebäudes vorgenommen werden muss. Maßgeblich ist vielmehr, welche konkreten gesetzlichen Anforderungen für die jeweilige Immobilie bestehen und welche Maßnahmen gegebenenfalls bereits erfüllt wurden.
Unser Tipp: Lassen Sie sich bereits vor dem Kauf Nachweise über durchgeführte energetische Modernisierungen vorlegen. So können Sie frühzeitig feststellen, ob nach dem Eigentumsübergang noch gesetzliche Nachrüstpflichten bestehen und welche Kosten gegebenenfalls auf Sie zukommen.
Unser Tipp: Lassen Sie sich bereits vor dem Kauf Nachweise über durchgeführte energetische Modernisierungen vorlegen. So können Sie frühzeitig feststellen, ob nach dem Eigentumsübergang noch gesetzliche Nachrüstpflichten bestehen und welche Kosten gegebenenfalls auf Sie zukommen.
Rechner
Heizungsrechner – Welche Heizung passt zu meinem Haus?
Unser GModG-Heizungstauschrechner: Heizungstausch vor dem Hauskauf einschätzen
Eine alte Heizungsanlage kann beim Kauf einer Immobilie zu einem wichtigen Kostenfaktor werden – auch wenn der Hauskauf nicht automatisch einen Heizungstausch erforderlich macht. Mit unserem GModG-Heizungstauschrechner können Sie bereits vor dem Kauf einschätzen, welche Kosten bei einem möglichen Austausch der bestehenden Heizung entstehen können.
Der Rechner berücksichtigt verschiedene Angaben zur Immobilie und zur bestehenden Heizungsanlage und gibt Ihnen eine erste Orientierung zu den voraussichtlichen Kosten eines Heizungstauschs. So können Sie besser beurteilen, welche Investitionen zusätzlich zum Kaufpreis auf Sie zukommen könnten und diese frühzeitig in Ihre Finanzierungsplanung einbeziehen.
Dabei gilt: Der Rechner liefert eine erste Kosteneinschätzung und ersetzt keine individuelle Energieberatung oder ein verbindliches Angebot eines Fachbetriebs. Die tatsächlichen Kosten können je nach Gebäude, Heizsystem, baulichen Voraussetzungen und gewählter Technik deutlich abweichen.
Unser Tipp: Nutzen Sie den Heizungstauschrechner bereits bei der Immobiliensuche. So können Sie den möglichen Aufwand für eine neue Heizung frühzeitig berücksichtigen und verschiedene Immobilien besser miteinander vergleichen.
Der Rechner berücksichtigt verschiedene Angaben zur Immobilie und zur bestehenden Heizungsanlage und gibt Ihnen eine erste Orientierung zu den voraussichtlichen Kosten eines Heizungstauschs. So können Sie besser beurteilen, welche Investitionen zusätzlich zum Kaufpreis auf Sie zukommen könnten und diese frühzeitig in Ihre Finanzierungsplanung einbeziehen.
Dabei gilt: Der Rechner liefert eine erste Kosteneinschätzung und ersetzt keine individuelle Energieberatung oder ein verbindliches Angebot eines Fachbetriebs. Die tatsächlichen Kosten können je nach Gebäude, Heizsystem, baulichen Voraussetzungen und gewählter Technik deutlich abweichen.
Unser Tipp: Nutzen Sie den Heizungstauschrechner bereits bei der Immobiliensuche. So können Sie den möglichen Aufwand für eine neue Heizung frühzeitig berücksichtigen und verschiedene Immobilien besser miteinander vergleichen.
Entscheidungshilfe zum Heizungstausch
Diese Berechnung ersetzt keine Rechts- oder Energieberatung. Seit dem 21./28. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst hat – u.a. entfiel die bisherige 65%-Erneuerbare-Pflicht beim Heizungstausch, gleichzeitig wurde die BEG-Heizungsförderung zum 21.07.2026 neu geregelt (u.a. gestaffelter Einkommensbonus). Auch diese neuen Regelungen ändern sich weiter und sind hier nicht mit einem aktuell rechtsverbindlich geprüften Stand hinterlegt. Alle Preis-, Förder- und CO₂-Preis-Annahmen sind frei editierbare Platzhalter – bitte vor einer Entscheidung mit aktuellen, geprüften Werten ersetzen (z. B. Verbraucherzentrale, Energieberater, BAFA, KfW).
Förderquoten voreingestellt auf0 % (manuell anzupassen)
CO₂-Preis-BasisPlatzhalter, editierbar
EnergiepreiseBeispielwerte, editierbar
Rechenstand dieses Tools
Änderungen in dieser Version: Klimafaktor wird nur noch bei geschätztem (nicht bei real eingegebenem) Verbrauch angewendet · CO₂-Preis folgt jetzt dem gesetzlichen Pfad (55 €/t 2025, 65 €/t 2026, danach Marktannahme ab 2027, editierbar) · JAZ der Wärmepumpe wird automatisch an den energetischen Standard gekoppelt, solange sie nicht manuell verändert wurde · Energiepreis-Grundwerte für Erdgas, Heizöl, Wärmepumpenstrom, Pellets und Fernwärme auf aktuelle Marktdurchschnitte (Stand September 2026) angepasst, Quellen direkt über den jeweiligen Reglern im Expertenmodus · Regler zeigen den Wert jetzt direkt neben dem Schieberegler statt weit darüber · Preissteigerung bei Erdgas/Heizöl/Flüssiggas gesenkt (auf 3 / 3,5 / 3 %/Jahr), da CO₂-Kosten seit der letzten Version separat berechnet werden und sonst doppelt eingepreist würden · Flüssiggas-, Hackschnitzel- und Scheitholzpreis ebenfalls auf aktuelle Marktdurchschnitte (Stand 2026) aktualisiert, Quellen über den jeweiligen Reglern im Expertenmodus. Alle Texte von GEG auf das seit 21./28. Juli 2026 geltende Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) aktualisiert (65%-Pflicht entfällt, stattdessen Bio-Treppe für neue Öl-/Gaskessel ab 2029) · Klimafaktor-Beschreibung im Transparenzbereich korrigiert (galt bisher fälschlich für beide Wärmebedarfs-Varianten) · BEG-Förderrechner ergänzt: berechnet die Förderquote für Wärmepumpe, Pellets, Hackschnitzel, Scheitholz und Fernwärme automatisch aus Grundförderung (30%), Klimageschwindigkeitsbonus (16%) und gestaffeltem Einkommensbonus (40/30/10%, Stand 21.07.2026), gedeckelt bei 80% und 28.000€ förderfähigen Kosten.
Gebäude & Ausgangssituation
Im einfachen Modus reichen Wohnfläche, Baujahr und bisheriger Verbrauch – der Rechner schätzt den Rest transparent.
m²
%
Wenn angegeben, wird der Wärmebedarf hieraus kalibriert statt aus der Wohnfläche geschätzt.
%
Vereinfachte Finanzierungskosten auf die Nettoinvestition, 10 Jahre angenommen.
kW (0 = automatisch geschätzt)
Für die automatische Berechnung der BEG-Heizungsförderung (Programm 458, Stand Juli 2026) – optional:
€/Jahr (0 = keine Angabe)
Laut Steuerbescheid, Durchschnitt der letzten zwei Jahre. Maßgeblich für den gestaffelten Einkommensbonus.
Reduziert das für den Einkommensbonus angerechnete Haushaltseinkommen um 10.000 € je Kind.
Heizsysteme im Vergleich
Wähle, welche Systeme verglichen werden sollen. Im Expertenmodus lassen sich alle Annahmen je System anpassen.
Was passiert, wenn …?
Diese Regler verändern testweise alle Systeme gleichzeitig, um zu zeigen, wie stabil die Rangfolge ist. Sie sind Annahmen, keine Prognosen.
Energiepreis-Schock (alle Energieträger)
Jahresarbeitszahl Wärmepumpe (JAZ-Delta)
Förderquote (alle Systeme, additiv)
CO₂-Preis-Faktor
Entscheidungsmatrix
Sortiert nach den niedrigsten Gesamtkosten über die gewählte Betrachtungsdauer.
| System | Investition | Förderung | Energiek. J1 | Energiek. J10 | Wartung/J. | CO₂-Kosten/J. | Gesamt 10J | Gesamt Zeitraum | mtl. Ø | €/m² | CO₂ kg/J. | Preisrisiko | Zukunftssicherheit |
|---|
Kumulierte Kosten über die Zeit
Meine Empfehlung
–
Unter den eingegebenen Annahmen wirtschaftlich am günstigsten.
–
Gesamtkosten (Zeitraum)
–
Kostenvorteil ggü. 2. Option
–
Investitionsmehrkosten
–
Amortisationsdauer
1. Warum?
–
2. Unter welchen Bedingungen?
–
3. Was könnte das Ergebnis ändern?
–
4. Was solltest du als Nächstes prüfen?
Break-even zwischen den Top-Optionen
Wie wurde gerechnet?
Hinweise
Dieser Rechner liefert eine überschlägige, nachvollziehbare Orientierung auf Basis frei editierbarer Annahmen. Er ersetzt kein verbindliches Angebot, keine Vor-Ort-Heizlastberechnung nach DIN 12831 und keine individuelle Energie- oder Rechtsberatung. Alle Energiepreise, Förderquoten, CO₂-Preise und gesetzlichen Rahmenbedingungen sind Platzhalter bzw. Beispielwerte und müssen vor einer Entscheidung durch aktuelle, geprüfte Werte ersetzt werden. Deine Eingaben werden nicht gespeichert und verlassen nicht deinen Browser.
Fazit
Das Wichtigste für Immobilienkäufer
Der Kauf eines alten Hauses bedeutet nicht automatisch, dass Sie das gesamte Gebäude energetisch sanieren oder eine neue Heizungsanlage oder gar Wärmepumpe einbauen müssen.
Sie sollten aber vor dem Kauf genau prüfen, welche gesetzlichen Pflichten bereits bestehen, welche Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel auf Sie übergehen und welche Modernisierungen wirtschaftlich in den nächsten Jahren sinnvoll sein können.
Ein aktueller Energieausweis, Informationen zur Heizungsanlage, Nachweise über bereits durchgeführte Sanierungen und eine Prüfung der Gebäudehülle bilden dafür die wichtigste Grundlage.
Wer diese Punkte vor dem Notartermin klärt, kann Modernisierungskosten besser kalkulieren und vermeidet unangenehme Überraschungen nach dem Einzug.
Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Energie- oder Steuerberatung. Das GModG und die Förderbedingungen können sich ändern. Vor einer konkreten Modernisierungsentscheidung sollten die dann geltenden gesetzlichen und förderrechtlichen Voraussetzungen geprüft werden.
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Sie sollten aber vor dem Kauf genau prüfen, welche gesetzlichen Pflichten bereits bestehen, welche Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel auf Sie übergehen und welche Modernisierungen wirtschaftlich in den nächsten Jahren sinnvoll sein können.
Ein aktueller Energieausweis, Informationen zur Heizungsanlage, Nachweise über bereits durchgeführte Sanierungen und eine Prüfung der Gebäudehülle bilden dafür die wichtigste Grundlage.
Wer diese Punkte vor dem Notartermin klärt, kann Modernisierungskosten besser kalkulieren und vermeidet unangenehme Überraschungen nach dem Einzug.
Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Energie- oder Steuerberatung. Das GModG und die Förderbedingungen können sich ändern. Vor einer konkreten Modernisierungsentscheidung sollten die dann geltenden gesetzlichen und förderrechtlichen Voraussetzungen geprüft werden.
FAQ zum GModG
Wichtige Fragen & Antworten1. Wer prüft, ob die oberste Geschossdecke gedämmt ist?
Für Immobilienkäufer ist auch die Frage nach der Kontrolle interessant. Der Eigentümer ist grundsätzlich für die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen verantwortlich. Das GModG sieht für die Dämmung der obersten Geschossdecke eine Unternehmererklärung als privaten Nachweis vor. Wer eine solche Dämmung geschäftsmäßig ausführt, muss dem Eigentümer nach Abschluss der Arbeiten schriftlich bestätigen, dass die gesetzlichen Anforderungen eingehalten wurden.
Eine allgemeine regelmäßige Kontrolle der Geschossdeckendämmung durch den Schornsteinfeger ist dagegen nicht vorgesehen. Der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger hat eigene gesetzlich definierte Kontrollaufgaben, insbesondere bei heizungstechnischen Anlagen und bestimmten Anforderungen an Rohrleitungen.
Die zuständige Behörde kann jedoch im Einzelfall Anordnungen treffen, die zur Erfüllung der gesetzlichen Pflichten erforderlich sind.
Für Käufer bedeutet das vor allem: Verlassen Sie sich nicht darauf, dass eine Behörde vor dem Kauf schon geprüft hat, ob die Geschossdecke ordnungsgemäß gedämmt ist. Wenn der Verkäufer angibt, dass eine entsprechende Maßnahme bereits durchgeführt wurde, sollten Sie sich möglichst Nachweise zeigen lassen, beispielsweise Rechnungen, Unternehmererklärungen oder Unterlagen zur energetischen Sanierung.
2. Muss ich beim Hauskauf die Heizung austauschen?
Nein. Beim Kauf eines Hauses muss die Heizung nicht automatisch ausgetauscht werden. Der Eigentümerwechsel allein löst grundsätzlich keine allgemeine Austauschpflicht für eine funktionierende Heizung aus. Auch eine alte Öl- oder Gasheizung darf grundsätzlich weiter betrieben werden. Muss die Heizung später ersetzt werden, sind die dann geltenden Anforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) zu beachten.
3. Welche Modernisierungspflichten gibt es beim Hauskauf ab 2026?
Beim Kauf eines Bestandsgebäudes können weiterhin energetische Modernisierungspflichten bestehen. Dazu gehören insbesondere die Dämmung einer nicht ausreichend gedämmten obersten Geschossdecke beziehungsweise des darüberliegenden Daches sowie unter bestimmten Voraussetzungen die Dämmung zugänglicher, bisher ungedämmter Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen. Bei bestimmten Ein- und Zweifamilienhäusern können diese Pflichten beim Eigentümerwechsel auf den Käufer übergehen. In diesen Fällen gilt grundsätzlich eine Frist von zwei Jahren für die Umsetzung.
4. Muss ich ein gekauftes Haus energetisch sanieren?
Nein, nicht jedes gekaufte Haus muss komplett energetisch saniert werden. Das GModG schreibt keine allgemeine Komplettsanierung nach dem Hauskauf vor. Entscheidend ist, welche gesetzlichen Nachrüstpflichten für das konkrete Gebäude bestehen. Darüber hinaus können energetische Modernisierungen wie eine bessere Dämmung, neue Fenster oder eine effizientere Heizung wirtschaftlich sinnvoll sein. Vor dem Kauf sollten deshalb Energieausweis, Heizungsanlage und energetischer Zustand des Hauses geprüft werden.
5. Darf man noch eine Gasheizung oder Ölheizung einbauen?
Grundsätzlich ja. Mit dem neuen GModG ist die bisherige 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien beim Einbau einer neuen Heizung entfallen. Damit besteht wieder mehr Wahlfreiheit bei der Heiztechnik. Für neu eingebaute fossile Heizungen gelten jedoch weitere gesetzliche Anforderungen und langfristige Vorgaben für klimafreundliche Brennstoffe. Deshalb sollten Hauskäufer nicht nur prüfen, ob eine Gas- oder Ölheizung zulässig ist, sondern auch die langfristigen Kosten und die Entwicklung der Energieversorgung berücksichtigen.
6. Welche Förderung gibt es 2026 für eine neue Heizung?
Für den Austausch einer Heizung können ab 2026 insbesondere Förderungen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) beziehungsweise der KfW infrage kommen. Bei der Heizungsförderung beträgt die Grundförderung aktuell 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Für selbstnutzende Eigentümer können unter bestimmten Voraussetzungen weitere Boni, beispielsweise ein Klimageschwindigkeits- oder Einkommensbonus, hinzukommen. Je nach Voraussetzungen kann dadurch eine deutlich höhere Förderung möglich sein. Wichtig: Förderanträge beziehungsweise die erforderlichen Fördervoraussetzungen müssen grundsätzlich vor Beginn der Maßnahme geklärt werden.
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Wichtiger Hinweis: Die vorangehenden Texte dienen der ersten Information und Orientierung. Sie sind keine Rechtsberatung und ersetzen nicht die Fachberatung durch einen Notar oder Anwalt.