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Eine geerbte Immobilie verkaufen?

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Sie haben eine Immobilie geerbt und stehen plötzlich allein oder als Teil einer Erbengemeinschaft einem Berg von Gesetzen und Organisatorischem gegenüber?

Während Trauer und Abschiednehmen ihren berechtigten Raum einfordern, müssen Sie Entscheidungen über den Nachlass eines verbundenen Menschen treffen.

Plötzlich Erbe - da stellt sich bald die Frage nach der Nutzung. Was macht am meisten Sinn, passt am besten zur eigenen Lebenssituation? Möglich ist Eigennutzung, Vermietung oder Verkauf der Immobilie. Häufig passt das geerbte Familienheim nicht ins eigene Leben. Renovierungen oder Umbauten sind nicht selten von Nöten. So ist der Verkauf für viele Menschen eine gute Alternative.

Ein Haus verkaufen als Erbengemeinschaft?

Als Teil einer Erbengemeinschaft lässt sich das Erbe durch den Verkauf einfacher aufteilen. Zu beachten gibt es hier allerdings auch vieles. Denn in einer sogenannten Gesamthandsgemeinschaft, zu der Sie als Miterbe gehören, verfügt jeder über seinen geerbten Teil und nicht über das Ganze. Daher können Sie Ihren Teil der Immobilie zwar verkaufen, verschenken oder verpfänden, nicht aber das ganze Haus. Das geht nur gemeinsam.

Erbschaftssteuer - damit müssen Sie rechnen.


In diesem Artikel erfahren Sie, welche Steuern bei einem Verkauf anfallen können oder wann eine Steuerbefreiung gilt. Das Erben von Immobilien ist in jedem Fall erbschaftssteuerpflichtig (nach § 16 ErbStG). Allerdings gibt es Freibeträge. Deren Höhe ist abhängig von Ihrer familiären Beziehung zum Erblasser. Das heißt: Lediglich der Wert des Erbes, der über dem Freibetrag liegt, muss beim Finanzamt versteuert werden. In einer Erbengemeinschaft gilt das auch.

 
Verwandschaftsgrad FB € Stkl.
Ehegatte / Eingetr. Lebenspartner*in 500.000 I
Kinder / Stiefkinder / Enkel verstorbener Eltern 400.000 I
Enkel 200.000 I
Urenkel / Eltern / Großeltern (bei Erbschaft) 100.000 I
Geschwister / Geschwisterkinder (Neffen/Nichten) / Stief- und Schwiegereltern / Geschiedene Ehegatten / aufgehobene Lebenspartner*innenn / Schwiegerkinder 20.000 II
Alle übrigen 20.000 III

Bemerkung: FB = Freibetrag / Stkl. = Steuerklasse. Die Steuerklassen haben nichts mit der Lohnsteuerklasse zu tun, sondern mit der familiären Beziehung zum Erblasser.

Beispielrechnung:
Vom Vater ein Haus geerbt.

Eva A. hat von Ihrem Vater ein Einfamilienhaus geerbt, das nun leer steht. Das Haus ist 440.000 Euro wert. Es ist zwar schuldenfrei, aber in die Jahre gekommen. Eva erwägt, Ihre Mietwohnung zu kündigen und in das Haus zu ziehen, da sie viele Jahre in dem Elternhaus gelebt hat. Es sind dort allerdings Reparaturen fällig, für die ein hoher fünfstelliger Betrag anfallen würde. Zudem müssten Umbauten vorgenommen werden, da die Raumaufteilung für Eva und ihre Familie nicht passt. Der anfallende Kredit für Umbau und Renovierung sowie ein neuer Kleinwagen, den Eva für den Weg zur Arbeit benötigen würden, schlägt mit 74.000 Euro zu Buche. Auch der dann notwendige Schulwechsel von Evas Sohn wäre ein belastendes Thema für die Familie.

 
Erbschaft 440.000 €
Erbschaftssteuerkl. I (Tochter) 11%
Freibetrag 400.000 €
Steuerpfl. laut § 16 ErbStG 40.000 €
Erbschaftssteuer 4.400 €
Zusatzkosten bei Umzug 74.000 €

Entscheidung

Eva A. entscheidet sie sich für den Verkauf des Hauses, da Sie den zusätzlichen Aufwand nicht tragen möchte.

Beispielrechnung:
Vom Onkel eine Eigentumswohnung auf dem Land geerbt.

Die Schwestern Carolin Z. und Anna P. haben von ihrem Onkel gemeinsam eine Wohnung auf dem Land geerbt. Die Wohnung des verstorbenen Onkels ist 175.000 Euro wert. Beide leben mit ihren Familien in der Stadt und sind dort auch berufstätig. Eine Nutzung der Wohnung kommt für keine der Schwestern in Frage. Die beiden denken über Vermietung oder Verkauf nach.
 

Erbschaft jeweils 87.500 Euro
Erbschaftssteuerklasse II (Nichten) 15%
Freibetrag 20.000 Euro
Steuerpflichtig laut § 16 ErbStG 65.500 Euro
Erbschaftssteuer jeweils 10.125 Euro

Entscheidung

Die Schwestern entscheiden sich für den Verkauf der Wohnung, weil die Verwaltung einer vermieteten Wohnung ihnen zu zeit- und kostenaufwendig ist.

Tipps:


So wird der Wert des Nachlasses bestimmt!

Um den Wert des Nachlasses zu berechnen, gilt das Datum des Todestages. Für die Wertermittlung ist das Finanzamt zuständig. Wir helfen Ihnen bei der ersten Wertberechnung Ihrer Immobilie. Der Verkaufswert muss nicht mit dem Wert übereinstimmen, den das Finanzamt festgelegt hat. Unsere Immobilienmakler haben den Einblick in den lokalen Markt und Werkzeuge zur Wertermittlung zur Verfügung.
 

So zahlen Sie keine Erbschaftssteuer?

Sie zahlen keine Erbschaftssteuer, wenn Sie als Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner die Immobilie als Familienheim nutzen und nach dem Tod des Erblassers mindestens 10 Jahre bewohnen. Die Steuer wird nicht geringer, falls Sie die Zeit verkürzen möchten. Erst nach 10 Jahren entfällt die Erbschaftssteuer komplett.

Übrigens gilt die Steuerbefreiung auch in diesen Fällen:
  • Als Kind oder Enkelkind des Erblassers gilt die 10-Jahres-Regel ebenfalls – allerdings nur soweit die Wohnfläche nicht mehr als 200 qm beträgt. Bei größeren Wohnungen wird die Freistellung nur anteilig bis 200 qm Wohnfläche gewährt.
     
  • Aus wichtigen Gründen, die das Bewohnen unmöglich machen, entfällt die Steuer. Diese sind zum Beispiel Tod und Pflegebedürftigkeit – aber keine beruflichen Gründe, wie eine Versetzung.

Auf die Haltefrist achten - das spart Einkommensteuer.

Möchten Sie Ihre geerbte Immobilie verkaufen, wird meist keine Einkommensteuer fällig, es sei denn zwischen dem ursprünglichen Erwerb des Hauses (also durch den verstorbenen Erblasser) und dem Verkauf liegen weniger als zehn Jahre. Dann wird für den Gewinn Einkommensteuer fällig (§ 23 EStG), denn dann verkaufen Sie innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist.

Allerdings wird die Steuer nur auf den Gewinn fällig. Also wenn das Haus zu einem höheren Betrag verkauft wird als es vom Erblasser erworben wurde. Dann wird diese Differenz, von der Sie noch Makler- und Notarkosten sowie Grunderwerbssteuer (falls Sie diese gezahlt haben) abziehen, als Gewinn besteuert. Am einfachsten: Warten Sie mit dem Verkauf, bis die zehn Jahre Spekulationsfrist verstrichen sind.
 

Auch die Grundsteuer fällt noch an - aber nicht immer.

Mit dem Verkauf jeder Immobilie fällt Grunderwerbssteuer an – auch für geerbte Immobilien. Diese übernimmt aber im Regelfall der Käufer. Wichtig: Falls Sie Ihren Erbteil der Immobilie an Miterben verkaufen, entfällt die Steuer!

Finden Sie den richtigen Weg.

Wenn ein geliebter Mensch stirbt, ist viel zu erledigen. Die Entscheidung, was mit dem Nachlass passieren soll, braucht Zeit. Nehmen Sie sich die Zeit und überlegen Sie gut, was die beste Lösung für Sie und Ihre Familie ist. Wer kann die Immobilie übernehmen? Passt sie zu jemandem aus der Familie oder macht es doch mehr Sinn sie bei den aktuellen Markpreisen zu verkaufen und den Erlös zu teilen?

Unsere fairen Immobilienmakler stehen Ihnen mit jahrzehntelanger Erfahrung beim Verkauf von Immobilien zur Seite. Wir unterstützen Sie gerne dabei den richtigen Weg für Ihr Erbe zu finden. Nehmen Sie Kontakt mit unseren LBSImmobilienexperten auf. 

Gut zu wissen: Die Immobilienmakler von LBS und Sparkasse gehören laut der Studie „Faire Makler“ von FOCUS MONEY 2021 zum sechsten Mal in Folge zu den fairsten Maklern Deutschlands.


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