Ein Immobilien-Exposé erstellen: Aufbau und Pflichtangaben
Ein aussagekräftiges Immobilien-Exposé ist das Herzstück einer erfolgreichen Vermarktung. Es entscheidet maßgeblich darüber, ob potenzielle Käufer oder Mieter Interesse entwickeln und einen Besichtigungstermin vereinbaren. Immobilienmakler wissen: Ein professionelles Exposé ist weit mehr als eine bloße Sammlung von Fotos und Fakten – es ist eine visuelle und emotionale Einladung, sich mit der Immobilie zu beschäftigen.
In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie ein Immobilien-Exposé erstellen, welche Bestandteile unverzichtbar sind und welche Tricks Makler anwenden, um Immobilien optimal zu präsentieren.
Das Wichtigste in Kürze:
- Ein Immobilien-Exposé ist das zentrale Vermarktungsinstrument und entscheidet über den ersten Eindruck.
- Es kombiniert Fakten, Emotionen und Vertrauen und steigert so die Erfolgschancen beim Verkauf oder der Vermietung.
- Wichtige Bestandteile: Titel, Objekt- und Lagebeschreibung, Grundriss, hochwertige Fotos sowie rechtlich relevante Angaben.
- Professionelle Fotos und eine zielgruppenorientierte Sprache sind unverzichtbar.
- Makler setzen zusätzlich auf Storytelling, klare Struktur und visuelle Vielfalt, um Immobilien hervorzuheben.
Aufbau
So erstellen Sie ein Exposé für Immobilien
1. Titel und Einleitung
Der Titel sollte kurz und prägnant sein. Statt „3-Zimmer-Wohnung in Berlin“ wirkt „Charmante Altbauwohnung mit Balkon im Herzen von Berlin“ deutlich ansprechender. Die Einleitung fasst die Highlights der Immobilie zusammen – ähnlich wie ein Teaser.
2. Objektbeschreibung
Hier werden die Details zur Immobilie dargestellt:
- Wohnfläche, Zimmeranzahl, Baujahr
- Ausstattungsmerkmale wie Parkett, Fußbodenheizung oder Einbauküche
- Besondere Eigenschaften wie Garten, Dachterrasse, Solaranlage oder Kamin
3. Preis und Konditionen:
Der Preis ist ein entscheidendes Kriterium für potenzielle Käufer oder Mieter. Deswegen sollten Kaufpreis und andere Konditionen wie Nebenkosten, anfallende Provisionen oder Instandhaltungskosten ebenfalls im Exposé der Immobilie aufgeführt sein. Beachten Sie dabei, dass für die Preisfindung die Kenntnis des Immobilienmarktes wichtig ist.
4. Lagebeschreibung
Die Lage ist für viele Kaufinteressenten das wichtigste Kriterium. Eine gute Lagebeschreibung beantwortet Fragen wie:
- Wie ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr?
- Gibt es Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe?
- Welche Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten bietet die Umgebung?
4. Grundrisse und Pläne:
Ein Grundriss ist ein Muss. Er hilft Interessenten, die Raumaufteilung zu verstehen und sich besser vorstellen zu können, wie sie selbst die Immobilie nutzen würden.
5. Fotos und visuelle Elemente:
Professionelle Fotos sind der Schlüssel zu einem erfolgreichen Exposé. Homestaging und professionelle Immobilienfotografie zahlen sich hier häufig aus. Der gute erste Eindruck weckt bei Interessenten gleich noch mehr Interesse an dem Kauf. So hat der Verkäufer eine gute Postition bei den letzten Preisverhandlungen.
6. Pflichtangaben im Exposé
Einige Angaben sind vom Gesetzgeber vorgegeben und ein absolutes Muss. Die Pflichtangaben bei der Immobilienvermarktung sind: Energieausweis-Daten, Kauf- oder Mietpreis, Nebenkosten/Hausgeld, Baujahr, Maklerangaben mit Widerrufsbelehrung sowie grundlegende Objektdaten. Bei besonderen Gebäudetypen kommen Denkmalschutz, Erbpachtkonditionen, WEG-Angaben oder spezielle Gewerbeinformationen hinzu. Bei besonderen Objektarten wie zum Beispiel bei Erbpachtobjekten können noch weitere Pflichtangaben hinzukommen. Hierzu klären wir ausführlich im Folgenden auf.
7. Kontaktinformationen:
Geben Sie am Ende Ihre Kontaktinformationen an und bedenken Sie, dass sie auf der einen Seite möglichst erreichbar sein sollten, auf der anderen Seite aber auch die Möglichkeit haben sollten das Handy oder E-Mail-Adresse auszustellen. Daher sollten Sie sich im Vorhinein schon überlegen, ob Sie Ihre persönliche Handynummer angeben oder zum Beispiel eine neue E-Mail-Adresse für den Verkauf eröffnen.
Pflichtangaben
1. Energieausweis
Welche Pflichtangaben gibt es für besondere Immobilientypen?
Denkmalschutz / historische Gebäude
Rechtliche Vorgaben für Immobilienangebote
Pflichtangaben in Immobilien-Exposés dienen vor allem dem Verbraucherschutz und der Transparenz am Markt. Wer eine Immobilie kaufen oder mieten möchte, soll alle relevanten Informationen bereits vor der Besichtigung nachvollziehen können – insbesondere zu Kosten, Energieverbrauch und rechtlichen Rahmenbedingungen.
Gesetzliche Vorgaben wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG), die Preisangabenverordnung (PAngV) oder das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) stellen sicher, dass Immobilienanbieter einheitliche Mindestinformationen bereitstellen. Werden diese Angaben weggelassen oder fehlerhaft gemacht, drohen Bußgelder, Abmahnungen oder sogar Schadensersatzforderungen.
Gesetzliche Vorgaben wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG), die Preisangabenverordnung (PAngV) oder das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) stellen sicher, dass Immobilienanbieter einheitliche Mindestinformationen bereitstellen. Werden diese Angaben weggelassen oder fehlerhaft gemacht, drohen Bußgelder, Abmahnungen oder sogar Schadensersatzforderungen.
Welche Pflichtangaben bei Immobilienangeboten gibt es?
1. Energieausweis
- Grundlage: Gebäudeenergiegesetz (GEG §§ 80–87).
- Angaben: Energieausweistyp, Endenergiekennwert, Energieträger, Baujahr, Energieeffizienzklasse.
- Konsequenz bei Verstoß: Bußgeld bis 15.000 €, Abmahnungen.
- Grundlage: Preisangabenverordnung (PAngV).
- Angaben: Kaufpreis oder Nettokaltmiete.
- Konsequenz: Abmahnungen, Bußgelder.
- Grundlage: BetrKV, PAngV.
- Angaben: Betriebskosten bei Miete, Hausgeld bei Eigentumswohnungen.
- Konsequenz: Irreführung, Rückabwicklung möglich.
- Grundlage: GEG (§ 87).
- Angaben: Baujahr, für Energieausweis verpflichtend.
- Konsequenz: Bußgeld wie beim Energieausweis.
- Grundlage: TMG, BGB (§ 312 ff.), Maklerrecht.
- Angaben: Name, Anschrift, Provision inkl. MwSt., Widerrufsbelehrung.
- Konsequenz: Abmahnungen, Verlust Provisionsanspruch.
- Grundlage: Verbraucherschutz, Transparenzgebot (§ 305 BGB).
- Angaben: Wohnfläche, Grundstücksfläche, Zimmeranzahl, Objektart.
- Konsequenz: Täuschung möglich, Schadensersatz.
Welche Pflichtangaben gibt es für besondere Immobilientypen?
Denkmalschutz / historische Gebäude
- Grundlage: Denkmalschutzgesetze der Länder, GEG (§ 105).
- Angaben: Denkmalschutzstatus, Einschränkungen bei Sanierungen.
- Konsequenz: Rücktritt oder Schadensersatz bei Verschweigen.
- Grundlage: Erbbaurechtsgesetz, BGB (§§ 581 ff.).
- Angaben: Erbbauzins, Restlaufzeit, Rechte & Pflichten.
- Konsequenz: Kaufpreisreduzierung oder Rücktritt möglich.
- Grundlage: Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
- Angaben: Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft.
- Konsequenz: Schadensersatz oder Rücktritt bei fehlenden Angaben.
- Grundlage: GEG, Gewerberecht.
- Angaben: Energiekennwerte für Nichtwohngebäude, Nutzungsgenehmigung, Mietkonditionen.
- Konsequenz: Unwirksame Mietverträge, Bußgelder.
Feinschliff
Überzeugendes Exposé erstellen
Wie kann ich ein überzeugendes Exposé erstellen? Brauche ich einen Fotografen für gute Bilder? Ist Home-Staging sinnvoll? Das sind Fragen, die Laien sich stellen. Profis wie Immobilienmakler oder Fotografen sind erfahrener und präsentieren Ihre Immobilie und den Immobilienwert optimal. Mit einigen Tricks gelingt Ihnen ebenfalls ein gutes Exposé für Ihre Immobilie.
Zur erfolgreichen Vermarktung einer Immobilie gehören Grundrisse und gute Fotos in jedes Exposé für Immobilen
Tricks vom Immobilienmakler für Sie:
Trick 1
Nutzen Sie hochwertige Bilder. Investieren Sie Zeit und Mühe in die Fotografie Ihrer Immobilie. Verwenden Sie eine gute Kamera oder ein Smartphone mit einer hochwertigen Kamera und achten Sie auf gute Lichtverhältnisse. Fotografieren Sie jeden Raum aus verschiedenen Blickwinkeln und achten Sie darauf, dass die Bilder scharf und gut belichtet sind. Vergessen Sie nicht, die Immobilie vor dem Fotoshooting aufzuräumen und persönliche Dinge zu verstauen.
Trick 2
Klare Beschreibungen und Highlights: Beschreiben Sie Ihre Immobilie klar und prägnant. Heben Sie die wichtigsten Merkmale und Highlights hervor, wie z. B. die Lage, die Anzahl der Zimmer, besondere Ausstattungsmerkmale oder Renovierungen. Vermeiden Sie übertriebene Werbeslogans und halten Sie sich an objektive Informationen.
Trick 3
Layout und Struktur: Halten Sie das Layout und die Struktur des Exposés einfach und übersichtlich. Verwenden Sie eine klare Gliederung mit Überschriften und Absätzen, um die Informationen leicht zugänglich zu machen. Achten Sie darauf, dass die Schriftgröße und -art gut lesbar sind und verwenden Sie gegebenenfalls Bullet Points, um wichtige Punkte hervorzuheben.
Trick 4
Feedback einholen: Bevor Sie das Exposé veröffentlichen, holen Sie Feedback von Freunden, Familie oder Kollegen ein. Fragen Sie sie nach ihrer Meinung zur Gestaltung, zum Inhalt und zur Präsentation des Exposés und nehmen Sie gegebenenfalls Anpassungen vor, um es zu verbessern.
Trick 5
Unterstützung holen: Wenn Sie unsicher sind oder Sorge haben, Ihre Immobilie unter Wert zu präsentieren und zu verkaufen, holen Sie sich professionelle Unterstützung. Gerne übernehmen wir die Erstellung des Immobilienexposés für Sie.
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Das Exposé ist erstellt – und nun?
Ist das Exposé für die Immobilie erstellt, geht es an die Vermarktung. Beachten Sie vor der Veröffentlichung, dass Sie den Immobilienwert richtig ermittelt haben und alle Details Ihre Richtigkeit haben. Zum Veröffentlichen eignen sich bekannte Immobilienportale sowie lokale Zeitungen. Je attraktiver das Exposé, umso besser sind die Chancen, passende Käufer oder Mieter zu finden. Unterschätzen Sie beim Verkauf der Immobilie nicht, wie hilfreich das Netzwerk und die Fachkenntnisse eines Immobilienmaklers sind. Gemeinsam mit einem Makler erzielen Sie erfahrungsgemäß bessere Preise in einer kürzeren Verkaufszeit.
Die Kosten eines Immobilienexposés
Der Preis eines Exposés für eine Immobilie variiert. Machen Sie alles alleine? Oder beauftragen Sie Dienstleister wie beispielsweise Makler, Fotografen oder jemanden für das Home-Staging? Zusätzlich zum Erstellen des Exposés kommen noch die Kosten für die Veröffentlichung auf unterschiedlichen Plattformen und Portalen auf Sie zu. Denn damit potenzielle Kunden Ihre Immobilie überhaupt entdecken können, muss das Exposé veröffentlicht werden.
Übernehmen wir den Verkauf Ihrer Immobilie, gehören die Erstellung des Immobilienexposés sowie die Vermarktung selbstverständlich zu unseren Services. Sie müssen uns nur die Tür aufschließen, den Rest übernehmen wir. Sorgloser geht es kaum.
Übernehmen wir den Verkauf Ihrer Immobilie, gehören die Erstellung des Immobilienexposés sowie die Vermarktung selbstverständlich zu unseren Services. Sie müssen uns nur die Tür aufschließen, den Rest übernehmen wir. Sorgloser geht es kaum.
Fazit
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Die beste Präsentation Ihrer Immobilie gelingt mit Ihrem Makler
Wünschen Sie sich die optimale Präsentation Ihrer Immobilie, sollten Sie einen Immobilienmakler mit der Vermarktung Ihrer Immobilie beauftragen. Mit dem erfahrenen und fachkundigen Auge erstellt er ein Exposé für Ihre Immobilie, das diese ins beste Licht rückt und Interessenten überzeugt. Zusammen mit der Marktkenntnis eines Maklers und dessen Netzwerk von potenziellen Interessenten verkaufen Sie Ihre Immobilie schneller und zum besten Preis. Zusätzlich steht Ihnen der Makler in allen Phasen des Verkaufs auch bis nach der Unterschrift des Kaufvertrags beim Notartermin beratend zur Seite. Lassen Sie sich jetzt von unseren Immobilienprofis beraten.
FAQ
Welche Informationen sollten in einem Immobilien-Exposé enthalten sein?
In einem Immobilien-Exposé sollten grundlegende Informationen wie Lage, Größe, Ausstattung, Preis und Kontaktdaten enthalten sein. Zusätzlich sind Details wie Baujahr, Energieeffizienzklasse und eventuelle Besonderheiten der Immobilie wichtig.
Welche Rolle spielen Fotos und Grundrisse in einem Immobilien-Exposé?
Fotos und Grundrisse spielen eine entscheidende Rolle, da sie potenziellen Käufern oder Mietern einen visuellen Eindruck der Immobilie vermitteln. Hochwertige Bilder und gut gestaltete Grundrisse steigern das Interesse und tragen dazu bei, die Vorstellungskraft der Interessenten zu unterstützen.
Kann ich die Kaufnebenkosten steuerlich geltend machen?
Die Möglichkeit, Kaufnebenkosten steuerlich abzusetzen, hängt von der Nutzung der Immobilie ab. Bei selbstgenutzten Immobilien können Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren nicht von der Steuer abgesetzt werden, es sei denn, es handelt sich um Kosten für ein beruflich genutztes Arbeitszimmer. Bei vermieteten Objekten hingegen lassen sich diese Kosten als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen, was die steuerliche Belastung senkt. Bei einem Verkauf der Immobilie innerhalb von zehn Jahren können die Kaufnebenkosten den steuerpflichtigen Spekulationsgewinn mindern. Für eine optimale Steuerstrategie ist es empfehlenswert, sich fachlich von einem Steuerberater beraten zu lassen.
Wie kann man rechtliche Fallstricke beim Erstellen eines Immobilien-Exposés vermeiden?
Informationen korrekt und vollständig darstellen. Dazu gehört die genaue Angabe von Preisen, Flächen und rechtlichen Gegebenheiten wie etwaigem Denkmalschutz oder Sanierungsbedarf. Es ist ratsam, sich bei der Erstellung von Exposés von Profis beraten zu lassen, um Fehler zu vermeiden.
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Wichtiger Hinweis: Die vorangehenden Texte dienen der ersten Information und Orientierung. Sie sind keine Rechtsberatung und ersetzen nicht die Fachberatung durch einen Notar oder Anwalt.